从案件看情势变更规则适用现实基础思维导图

2002年10月，甲房地产开发公司与乙公司签订房屋销售代理合同及补充协议，协议约定：1.乙公司独家代理销售甲公司开发的楼盘;2.甲公司按楼盘总售额的2%向乙公司支付售房佣金;3.房屋销售的平均售价不低于1850元/㎡.双方另约定，整个房屋销售的溢价部分由乙公司分成65%，甲公司35%。至于溢价部分，合同中有专门约定：溢价按合同底价起算，超过底价部分为溢价。但合同中未明确合同底价。

该案需解决的首要问题是双方约定的合同底价能否确定，即双方当事人究竟有无约定一个合同底价是本案中争议的关键所在。只有在明确了这一点的基础上，我们才能够对案件进行很好的整体性把握，并结合实际情况，进而找到有利于解决合同纠纷的方案。

通过对该案案情的把握，我们可以看出，乙公司和甲房地产开发公司争论的焦点是一个有无合同底价且该合同底价究竟为多少的问题。在当事人签订的楼盘销售代理协议中，双方约定，甲公司支付整个合同总售额的2%给乙公司作为佣金，另乙公司可享有整个房屋销售的溢价部分65%的分成;合同专门约定，该溢价是超出合同底价的部分。但双方却并没有一个明确的“合同底价”的约定，只是确定了房屋销售不能低于一个“平均售价”(1850元/㎡)，该平均售价即是后来乙公司在仲裁过程中所主张的合同底价。甲公司则认为，双方在签订协议之时，并没有确定合同底价，双方只约定了一个平均售价，所以不存在合同底价的问题，当然也就无所谓有溢价。因此，纠纷在于，一方坚持一个合同底价的存在，而另一方则否认合同底价和溢价的存在。这样的分歧导致合同履行的差额是相当巨大的，约在240万人民币左右。同时我们注意到，在楼盘开盘之前，乙公司曾先后四次向甲公司提出关于合同底价的方案，其中最后一次是在开盘前的2003年8月初，乙公司向甲公司报了2200元/㎡的一个方案，但甲公司均未对这些合同底价的报价方案做出回应。8月底，甲公司去函乙公司解除合同，然而，该解除合同的通知发出后的一个月内即至9月底，双方仍在合作，合同关系仍然继续。

对于上述解除合同的通知是否有效我们不难分析，在事实和法律层面上，该解除合同的通知都没有发生最终的法律效力。关键的问题在于，当事人究竟有无合同底价的约定，换句话说，当事人签订的协议中所涉及的“平均售价”，是否就是合同底价?而乙公司于楼盘开盘前关于合同底价的报价方案，又是否可以认定为该案中双方约定的合同底价?这里不可避免的会涉及到对合同的解释。合同的解释规则诸多，无论是主客观解释、整体解释和目的解释还是公平解释、诚信解释或者交易习惯解释，皆可以发挥其在本案中应有的作用。[1]但从任何一个角度来看，尤其是依据目的解释和公平诚信的规则，我们都可以发现，该案协议中约定的“平均售价”即是双方当事人在订立合同之时所认同的合同底价。从一个“理性人”的立场来看事实亦是如此。但我们在处理该案时并不能据此认定应该支持乙公司的主张。原因在于，这对于甲公司极为不利，双方的利益会严重失衡而导致极其不公正的情形出现。事实上，对于双方约定的平均售价，当事人在合同签订之后也意识到不能够作为合同底价来对待和实现。故而乙公司才会多次要求与甲公司确定合同底价的具体数额。可见在乙公司看来，以平均售价作为合同底价并不可能。我们知道，我国的城市房价自2003年以来，涨幅过高过快，确属非正常现象，这是出于合同当事人在签订合同时的预料之外的。有鉴于此，乙公司催促甲公司明确合同底价十分必要，这是合同最终能否得以履行的关键所在。而甲公司亦知其中原委，其不愿承认合同底价并一再回避该项约定的真正原因也即是在于以协议中约定的平均售价作为合同底价的不合理性会使其蒙受巨大的利益损失。因此，很多人倾向于将乙公司最后一次关于合同底价的报价方案(2200元/㎡)认定为该案中的合同底价。的确，这样的认定有利于尽可能地消除合同当事人之间利益失衡的状态，有效的实现个案公正。但是，这样认定的依据在哪里呢?前已述及，在本案中，关于合同底价双方当事人一直没有达成一个明确的协议，实际上双方也没有坚持将平均售价作为合同底价，尽管我们合理推知在签订合同之时当事人的真意即是以平均售价为合同底价。将乙公司即本案中的房屋销售代理商的单方面报价认定为合同底价似乎只是出于为解决纠纷之便而过于牵强，它违反了合同即合意的本质。同时，在房屋销售代理的交易惯例中，代理商于开盘之前向开发商报价以及与开发商共同协商开盘售价亦极为常见。以此认定双方当事人对于合同底价持有的真意即是乙公司最后一次报价方案(2200元/㎡)的看法难免有牵强之嫌。

(一)情势变更规则可以采用如下表述：合同成立后，客观情况因不可归责于双方当事人的原因发生异常变化，致使合同的基础动摇或丧失，若继续履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，该当事人可以要求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同。作为合同法的一项重要规则，情势变更对于维护合同当事人的合法利益，维持市场道德秩序，平衡合同当事人之间的利益关系，消除履行合同中因之产生的显失公平具有重要意义。情势变更通常由社会经济形势的巨变而引起，导致合同基础动摇即缔约之际期待和重视的事实消除或并未出现。[2]如国家经济政策的重大调整、市场的异常变动等。本案中城市房价在极短的时间内增长幅度过高过快实属异常，它不同于一般的商业风险，为当事人双方在签订合同之时所不能预料。但情势变更仅局限于合同履行之中，其目的在于消除合同履行中因情势变更而导致的双方当事人利益严重失衡的状态。其与不可抗力、显失公平等相关法律规则均有所不同，合同立法和实践之中实有规制之必要。[3]

(二)现行合同法明确回避了情势变更规则的规定，显然难以适应社会经济发展的实践。我国正处于一个经济快速发展的社会历史转型时期，其深度和广度都是空前的。经济改革的不断深入，社会本身的巨变，孕育着变幻莫测、纷繁复杂的社会因素。在社会主义市场经济形成的过程中，这些因素不可避免地会带有偶发性和突发性，而且通常会针对某一类经营者普遍被涉及。因此，当事人签订合同时所立足的客观环境，也许瞬息即变，发生当事人所不能预料且无法防止的变更，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则，使一方当事人处于明显的不公正状态。此外，加入WTO所带来的与世界经济贸易规则的衔接都催生着情势变更规则在我国民事立法中的制度化、规范化。在国外，情势变更规则早已为德国的“法律行为基础制度”，法国的“不预见理论”以及英美法系的“合同落空”理论所体现和确认。[4]

(三)事实上，我们有过适用情势变更规则的实践。如“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂”一案中铝锭的价格从合同签订之时的每吨4400元至4600元上调到16000元，最高人民法院复函指出，被告于1987年签订合同之时根据当时市场走势和国家政策，如此大的价格调整是被告所不能预见的。在前述乙公司诉甲房地产公司一案中，是否承认合同底价的存在导致合同履行的差额达240万人民币之巨，不可谓小。情势变更致使履行合同显失公平，规定情势变更制度有利于贯彻公平原则，故而，情势变更问题乃是合同的实质公平问题。