物权法下的案例分析2思维导图

在张某支付了部分房款，尚未办理产权过户登记期间，王某又把该房子卖给李某，并办理了产权过户登记手续。张某知道后，便强行入住该房，致使李某虽拿着产权证却无法入住而诉至法院，要求张某搬出。问：谁对该房享有所有权？张某应该搬出吗？

评析：

根据《物权法》第九条第一款的规定，登记是不动产物权变动的要件不动产登记，就是把不动产物权的设立和变动的事实登记在不动产登记簿上房屋作为典型的不动产，其所有权的变动，自记载于不动产登记簿时发生效力登记了就意味着这套房子属于你了，一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人如果没有办理登记手续，卖房人又把这套房卖给他人，并且房屋的产权已经登记在他人名下，这时，尽管你与卖房人的这份合同是有效的，但是对于那套房子你就不能享有所有权了，你只可以要求卖房人承担违约责任（比如要求赔偿损失）。

具体到本案，张某、王某之间和李某、王某之间的两个房屋买卖合同均符合法律规定而有效。那么，谁的权利应该得到保护呢？就张某与王某的房屋买卖合同而言，虽然合同有效，且张某已支付部分房款并已实际占有该房屋，但由于该买卖未进行产权过户登记，根据《物权法》的规定，张某对王某只享有因合同而产生的债权，但尚未取得对该房屋的物权。而李某买房已办理房屋产权过户登记，依法取得该房屋的物权。根据民法“物权优于债权”的原则，现李某诉讼，要求张某搬出，张某只能搬出。至于王某一房二卖，张某只能基于与王某的合同债权，追究其违约责任。

那么，如何避免“一房二卖”损害购房者利益呢？根据《物权法》第二十条第一款规定，通过预告登记，可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一房二卖”的欺诈现象。因此，为避免自身利益受损，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记，这样就可以避免卖房人“一房二卖”了。

不动产相邻关系的保护