物业管理服务合同纠纷案思维导图

原告：刘海峰(系夫妻关系)

被告：新沂市保安服务公司

二原告系新沂市圣丰小区业主。2003年12月6日向被告所属的物业管理处交纳了物业管理费350元(/年)，并与之签订了“圣丰小区物业管理公约”， “公约”第十三条、第十六条规定：被告应承担“安排管理人员对小区进行经常性巡视，防止外来人员及不测事件发生”，“负责小区的消防、安全保卫(保安24 小时值班)、门卫值班、巡逻、警卫工作”的义务。2004年5月26日下午17时许，二原告车库门锁被撬，价值2600元的“力士通”电动车被盗。原告即向当地派出所报案，公安机关已立案侦查。原告认为，其与被告之间系以物业管理服务为内容的合同关系，被告应严格履行承诺，切实采取防范措施，保障业主财产免遭不法侵害。但被告疏于注意义务，致使原告的财产处于不安全的境地，遭他人撬门盗取。被告未履行对原告的财产安全保护 义务，其行为构成违约，被告应承担因此给原告造成的损失。被告辩称，小区内设置了门卫值班，并有保安进行24小时经常性的巡逻，已经尽到了物业管理责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。

裁判要点：

本案宣判后，两原告不服，向徐州市中级人民法院提起上诉。二审法院认同一审法院对合同效力的认定，但认为物业公司根据约定的“负责小区安全保卫、防止不测事件发生”的内容，其义务应当包括防止户主失窃事故的发生。因其提供的保安服务并未阻止两上诉人的车辆被盗，而且被上诉人提供的证据也不足以证明其履行了合同约定的义务，所以被上诉人应当承担因此给两上诉人所造成的损失。同时二审法院还认为，让物业公司承担一定的责任有利于其更好地履行物业管理职责，也有利于小区居民的生活稳定，有利于社会的安定团结。再者，物业管理行为是一种商业行为，在收取管理费后应当预见到将要发生的各种商业风险，上诉人所交付的管理费的对价不仅是物业管理公司对小区的管理服务，也包含了被上诉人应当承担的商业风险的对价。最后，盗窃行为人系合同外的第三人，根据合同法，合同当事人对因第三人过错所导致的违约仍然应当承担责任。物业公司对上诉业主承担的就是这种责任。又考虑到物业公司在向盗窃行为人行使追偿权时存有风险，不宜过度加重被上诉人的风险责任，由其承担70%的责任较为恰当。