楼盘营销环境分析范文优选7篇思维导图

==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。

全年房地产开发投资86013亿元，同比增长，其中住宅投资58951亿元，同比增长。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长；商品房销售面积130551万平方米，同比增长；实现商品房销售额81428亿元，同比增长。

==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。

我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。

2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为万㎡，建筑面积为万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨和，市场供应火热。 2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。

从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量

综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。

2013年，济南市城市居民人均可支配收入35648元，农民人均纯收入13248元;城市居民人均消费性支出21667元，农民人均生活消费支出7799元。

济南属于中等收入城市，目前硬性购房人群为22-35岁的工薪阶层和公务员，多为结婚购房， 40-55左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣，50岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、2娱乐配套齐全的楼盘感兴趣，总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适，性价比较高的住宅，中年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。

==地理优势：地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈

==商业优势：北临建筑大学、建大教授花园，东临银座汽车城，消费群体较为稳定，购买力相对较大。

==环境优势：东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、健身、娱乐一体的综合性大型公园，让您在繁华的城市中，享受到田园小憩的自然风光。

==文化优势：该项目为历城一中的学区房，九年一贯制，南侧莅临幼儿园，是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。

==缺点（劣势）：百替进驻济南时间短，品牌知名度较差，次路段为小路口，且路面较窄，坡度较大，推广较少，与经十路交叉口没有标示，无法引起人们的注意。

==机遇：西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区，北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合居住，方圆10km无商业圈，此处沿街商铺，商机无限，购买无论是租或自用都是最佳选择。

==威胁：南有恒生·半山项目，北有成熟的建大花园项目，西临奥体商圈，房地产项目众多。选择的机会比较多，而且价格不一，其他地产都做了大量的广告推广。

=="价格"营销：项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。而且对项目档次有一定的影响。

== "欺骗"营销：宣称5000元每平的价格，实际这个价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传产生不信任心理。

=="友好环境"营销：南靠山，北临湖，花园式小区。结果实际是离着那边的山有80公里，背面的湖有90公里，花园式的小区是刚种植的小树苗，让消费者一种被欺骗的感觉。

==需要享受安逸自然环境的老年人 ==急需学区房的人士

==需要投资商铺或者做生意的人士 ==急需购房结婚者 ==公务员 2、市场定位

济南独有的配套公园式休闲、健身、娱乐综合性公园，增值空间大、学区房、增值商铺

==限时三天，前100名，排队，每天8:：30开始，凭身份证每人可领取鸡蛋2斤。

==拿出10套房子，作为特价房，前100名，前三天进行广告宣传，第三天上午8:30开始参与者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表，现场上午11:00开始进行摇号开奖，摇出5套房子的所有者，第四天上午原时间继续摇出剩下的5套房子，中奖者现场签订合同，交定金。

==引进羊驼展览，吸引人气，来源于《爸爸去哪儿》中羊驼的搞笑特性，配套班车免费接送观看。

==在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。 ==进行微信推广，凡是点赞超过100的奖励10元话费。

威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨和。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

目标客户群主要分为四类：

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

某某市位于广东省中南部，现辖32个镇区，户籍人口156万，常住人口640多万，拥有各类学校650所，某某始终坚持以经济建设为中心，是中国综合经济实力30强城市之一，由于当地优惠招商政策及便利的交通条件，吸引了众多的劳动密集型企业，所以，相对来讲当地外来人口异常多，其商业环境也所以显得异常繁荣，据不完全统计适合某产品销售的终端在100家左右。

目前某某市场销售较好的是"a""b"，其它各品牌的销售远在其后，究其原因其它品牌均为二级代理商经营，而"a""b"两大品牌一开始进入某某市场，厂家就重金投入以此树立终端样板市场，加上经销商多年对市场的精耕细作，已经和商家建立起较深厚的客情关系，所以，该经销商对某某终端市场绝对拥有把控权。

(一)视觉体系

(二)听觉体系：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。

(三)味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具;

(四)触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染;

(五)嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围;

a. 户外广告：可以控制广告的范围，固定地在某区域宣传，而且广告效力持久;

b. DM:通过客户资料，以邮寄、派发宣传单等方式，向附近地区及