土地增值税（三）思维导图
房地产开发企业土地增值税清算和征收管理基本介绍
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思维导图大纲
土地增值税（三）思维导图模板大纲
征收管理
1.预征
在项目全部竣工结算前转让，可预征。
除保障性住房外， 东部地区省份预征率不得低于2％ 中部和东北地区省份不得低于1.5％， 西部地区省份不得低于1％。
延伸：房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。
2.申报时间
合同签订后7日内
提供合同+房屋建筑物产权+土地使用权证书评估报告等。
3.纳税地点
1.法人纳税人：房地产坐落地；
2.自然人纳税人：住所地；
当坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地。
为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1.应当清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.可要求清算
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或未超85％，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
3.清算时间
（1）纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（2）接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
4.清算的应税收入确认
（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；
（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
房地产开发企业用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时，视同销售房地产。
收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
5.清算的扣除项目
1.据实扣除
1）公共设施的扣除
（1）建成后产权属于全体业主所有；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；
（3）建成后有偿转让。
2）装修费用
1）销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
5）拆迁补偿费的扣除
（1）回迁安置户：安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。收回迁户面积补差款，冲减拆迁补偿费。
（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2.扣除项核定扣除
前期工程、建筑安装工程、基础设施、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
3.不能核定扣除
1.除另有规定外，取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用及转让房地产有关税金，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.预提费用，除另有规定外，不得扣除。
3.逾期开发缴纳的土地闲置费。
6.核定征收
参照与房地产开发企业 规模相当和收入水平相近的当地企业的土增税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收5种
1）依照法律、法规应设但未设置账簿的。
2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的。
3）虽设置账簿，但账目混乱或成本、收入、费用凭证残缺不全，难以确定收入或扣除项目金额。
4）符合土地增值税清算条件，但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
5）申报的计税依据偏低，又无正当理由的。
核定征收率原则上不低于5%，各省税务机关结合本地实际，区分不同类型项目核定征收率。
6.清算后再转让房地产的好处
（1）清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
公式：单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
2. 清算后应补缴税的滞纳金：清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
易错点
房屋互换
契税：等价交换——不征，补差价方交税
土增：个人互换——不征，企业互换——征税
增值税：交税
房屋赠与
契税：法定继承——免税 夫妻之间——免税 公益捐赠——免税
土增：赠与直系、赡养人、公益捐赠——免税 除此之外——征税
增值税：赠与直系、赡养人、公益捐赠——免税 除此之外——征税
土增：应当清算、可清算的条件全文记忆
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