如何对商品房买卖合同实质审查思维导图

合同主体审查是审查合同时首当其冲的法律问题，通过审查合同当事人是否具备民事主体资格，是否具备特定的许可资格以及相应的企业资质等，比如当事人是否具备签订房屋买卖合同的民事行为能力，开发商是否具备房地产开发的相应资质等等。另外，审查合同主体对于交易标的是否有处分权，代理人是否有代理资格和代理权限等也是合同主体审查应注意的问题。

首先，要审查房屋买卖合同的名称是否规范。实践中，很多商品房买卖合同采用预订、订购、认购协议等名称订立商品房买卖合同。在此情况下，我们就要认真研究了，双方签订的到底是预约合同还是买卖合同。一般讲，法律对商品房预售合同的强制规定不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后，双方都有义务按约履行，任何一方不订立合同的应承担违约责任。当然，如果认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，也可能被法院认定为商品房买卖合同。其次，约定内容的合法性。这一部分的审查主要是审查约定内容和房地产买卖法律法规以及政策性规定是否存在冲突，尤其是审查合同内容是否与法律行政法规的效力性强制性规定有冲突。比如争议管辖地的约定，售后包租的约定，交房办证的诉讼时效的约定等等；再次，审查术语的合法性，比如房屋买卖合同中经常出现的订金、押金等用语，一定要向当事人了解清楚其真实意思是什么，同时要把订金和定金的区别、法律意义、法律后果交代清楚。

如果没有约定明确的可操作的具体标准，是否违约以及如何追究违约责任有时就会难以判断，发生纠纷后，往往难以保护当事人的权益，例如合同中“长期”、“重大”、“及时”等表述都属于含混不明确的约定，这对追究违约责任是不利的。条款之间缺乏配合也往往会造成权利义务不明确，比如房屋交付中，当事人往往疏于约定通知方式的约定，由此导致的逾期交房纠纷难以维护自己权益。

除了常见的违约责任约定外，为了防止对方不积极履约，还可以事先约定除了违约损失赔偿以外，对非违约方因诉讼产生的律师代理费、取证费、查档费、交通费等费用明确约定为由违约方承担，在未约定的情况下，取证及其他合理诉讼费用可能缺乏法律依据而得不到法院支持。