房屋买卖纠纷起诉案例思维导图

房价的持续高位，产生了不少针对房屋买卖合同是否有效的纠纷案件

在城市房地产需求增加的同时，房屋买卖纠纷也逐年递增。在崇文区法院近期审理的房屋买卖纠纷案件中，要求认定房屋买卖合同效力的案件，占了很大部分。

房子卖贱了称无权处分

理由不足法院不予支持

案例：包某居住的房屋被拆迁后，他同某房地产开发商签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，约定：包某购买一套一居室回迁房。包某委托某房屋中介机构，与钱某签订房屋买卖合同。此时，该回迁房仍处于建设施工阶段，包某尚未取得该房的所有权。

后来，在钱某办理完房屋过户登记手续后，包某以自己卖房当时并未取得房屋所有权，属无权处分行为为由，要求法院认定该房屋买卖合同无效。此时，房价已上涨了不少。

分析：“无权处分行为”是指无权处分人以自己名义，对他人的权利标的(如房屋)进行处分的行为，如果事后经权利人追认，则该处分行为有效;如果事后权利人拒绝追认，则该处分行为自始无效。

就本案而言，包某虽然当时还未取得该回迁房屋的所有权，但由于有《危旧房改造回迁购房协议书》，并且双方在合同中约定包某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记，因此这个房屋买卖合同实际是附生效条件的合同(条件就是包某取得房屋产权)，当条件成立时，该合同就应当生效。现在此条件已经成立，钱某也已办理了房屋过户登记手续，包某再以自己当时未取得房屋所有权、无权处分为由，要求认定所签合同无效，理由不足。因此，法院对包某的要求不予支持。

房屋中介未取得授权

与买房人签合同无效

案例：房屋所有权人李某委托吴某代为办理房屋买卖事宜，向吴某出具了授权委托书，并办理了委托公证。吴某同时又是某房屋中介机构的法定代表人。吴某便以房屋中介机构的名义、而不是以自己的名义，“代表”李某同买房人陈某签订了房屋买卖合同。后来，李某起诉至法院，请求确认该房屋买卖合同无效。

分析：上述委托合同的双方当事人，分别是李某和吴某，而不是李某和吴某所在的房屋中介机构。吴某根据委托合同，取得买卖房屋的代理权，但是吴某担任法定代表人的该房屋中介机构，并不因此而取得代理权。要取得代理权必须经委托人授权，该房屋中介机构未经委托人授权与他人签订房屋买卖合同的行为，构成无权代理，因此该合同无效。

共有房屋分割并进行公证

未变更产权无法单独出售

案件：张某等四人共同共有10间房屋，1993年房屋共有人共同到公证处进行公证，将该10间房屋做了分割，其中张某获得东房两间，但四人一直未对房屋产权进行变更登记。1997年，张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖于秦某，双方也没有办理过户登记手续，秦某搬进房屋已连续居住了10年。2007年，其余三名共有人诉至法院，认为张某处分共有财产未征得他们同意，损害了他们的利益，要求法院确认张某与秦某的房屋买卖合同无效。

分析：四位房屋共有人通过公证的形式，对原共有的房产进行划分的行为，实际上是他们内部对共有房屋进行了分割，但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍然处于共有状态。因此，本案中张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于秦某的行为，是属于无权处分共有财产，张某在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认。本案其他共有人已提出异议，表示不予追认，则房屋买卖合同自始无效。买房人秦某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能对外作为共有房屋产权分割的依据。

如果原共有人办理了变更登记手续，每一个原共有人因此获得了相应房屋的所有权，原房屋共有关系消灭。这种情况下，张某将属于自己的两间房屋卖于他人，就属于合法处分自己财产，根据《物权法》的相关规定，只要该两间房屋与其他房屋不存在相互配套使用、或者分开使用会严重影响其他原共有人利益的，则其他原共有人不再享有优先购买权，张某卖房也就无需征得他们同意。

离婚一方出售共有房屋

善意买房人签合同有效

案例：张某(男)和李某(女)于1998年结婚，育有一子。1999年两人以夫妻名义买了一套两居室房子，但房产证上只登记张某一个人的名字。2006年，张某和李某协议离婚，考虑到将来把房子给孩子，双方没有对房屋的归属进行处理。2007年11月，张某以60万元将房屋卖给家在外地的秦某。李某得知后，将张某和李某诉至法院，要求确认他们之间的房屋买卖合同无效。

法官提示：买卖房屋要有两个意识

人们急于买卖房屋时，往往会忽视法律风险。对一般人来说，买房是一辈子的大事，因此在买房时，应当有两个意识：

二是市场风险意识。市场随时都存在风险，因而在签订和履行合同过程中要多留心，多保留原始证据。

引用法条