房产纠纷之违约赔偿案思维导图

案例介绍：2009年4月，甲乙双方签署了《房地产买卖合同》，约定乙向甲购买位于闵行区的一套房屋，价格为200万元。《合同》第6条约定：双方在2009年5月10日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第9条约定：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金;逾期超过10日的，甲方有权解除合同。此后，双方还签订了《付款协议》，《付款协议》第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请贷款，贷款金额为140万。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得他项权证后7日内放款给甲方。

合同签订当日，乙方支付了首付款60万，后由于乙方的信用卡有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，乙方赶紧再向招商银行申请，5月25日获得批准。

在此期间，房价上涨，甲方感到自己卖低了，遂以乙方付款超出约定期限为由，于2009年5月22日发函给乙方解除买卖合同。乙方收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给甲方不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故本律师于6月30日就代理乙方向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求甲方继续履行房地产买卖合同。

乙方到底有没有违约?是否逾期付款?庭审中发生了激烈的辩论。

本律师发表了如下代理意见：

最终法院采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。

由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，本律师最近就经手了5个类似案件，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。

本案纠纷的产生除了甲方因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是交易过户的时间及付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。就以上述案例来举例说明，若正文条款约定2009年5月10日前申请过户，付款协议约定贷款申请通过后3日内办理过户，若贷款是4月20日就批准了，那么交易过户的日期应该是4月23日前，而不是5月10日前。反过来，若贷款是5月25日批准的，交易过户时间应该是5月28日前。很多人都会有个疑问，乙方办理贷款一直没有办出怎么办，是不是甲方要一直等，不能追究乙方的违约责任吗?若合同没有约定乙方办理贷款是时间，那么根据合同法第61条及62条的约定，根据交易习惯确定，或者甲方可以催告乙方履行，但是要给予乙方一个必要的准备时间。若乙方认为自己资信不是太好，或者银行收紧贷款等原因，可能导致贷款办理的时间较长或不可控制，买卖双方可以约定一个较长的办理贷款的期限或者干脆不约定乙方办理贷款的期限，防止乙方违约。

若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿总房价的20%(买卖合同通常约定的一个违约金数额)。

引用法条