江苏省物业管理条例亮点解读思维导图

第三条 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

解读：通过地方法规的形式，明确赋予了街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了街道（乡镇）在物业管理活动中的基础作用。

我市在2009年就出台了《市政府关于进一步加强住宅区物业管理工作的意见》，推动建立市、区、街道三级管理体制，与新《江苏省物业管理条例》的相关要求如出一辙。目前，各区、街道（乡镇）基本都设立了物业管理机构，社区明确了专人负责物业管理工作，管理框架基本确立。通过地方法规的形式，进一步确立了街道（乡镇）在物业管理活动中的法律地位，更加有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。

同时，《条例》第五条还明确提出了“应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算”。这也为基层物业管理机构和业主自治组织的有效运转提供了必须保障。

第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

解读：有的小区里开饭店扰民，有的居民毁绿种菜、违章搭建。物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大，收效甚微。这一条规定，将有助于政府各部门形成管理合力，更加有力地维护广大业主的权益。

第五十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

解读：这些年，我市物业管理部门一直将公示服务内容、标准、收费等情况，作为物业管理标准化建设的一项重要内容，而绝大多数物业企业也较好地履行了这一指令，少部分物业企业落实不到位。新《条例》执行后，物业管理部门将加大力度督促落实，确保物业服务收费明码标价。

第五十五条 物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门和街道（乡镇），并在物业管理区域内显著位置公告。

解读：以前确有部分物业服务企业在撤出前不久才告知业主委员会，致使小区出现短暂的物业服务空白。新规定给小区寻找下一个物业服务企业留出了较为充足的时间，可以保证业主不间断地得到物业服务。有了这个规定，如果再遇到物业服务企业在撤出前三个月内才履行告知义务，业主委员会可以拒绝其撤出要求，房管部门将予以支持。如物业企业拒不执行，业主委员会可向法院提起诉讼。

另外，新《条例》还规定被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可依法提起诉讼或申请仲裁。

第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的、未按照规定办理移交手续的，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。

第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第四十六条 业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

解读：细读以上条文可以看出，《条例》在充分借鉴和吸纳了南京市信用体系建设、企业退出项目行为规范、项目经理管理等规范性文件的内容基础上，进一步明确了行业行政主管部门在对物业服务企业监管当中的工作要求。对于规范物业服务企业承接、退出项目和日常经营行为，都更加具体、更加详细，且具有很强的操作性。在充分保证业主权益的同时，也对物业服务企业提高自身服务水平，规范自身行为提出了更高的要求。

第十三条 符合下列条件之一的，应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导协助下，召开首次业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。

解读：2003年版本的《江苏省物业管理条例》中对召开首次业主大会的前提规定为：已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的。两相对比可以发现，新规增加了人数过半的“弹性”。与此同时，如果面积和人数都不能过半，这表明，新规暗示业委会应当有更广泛的代表性。

第二十七条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

解读：新《条例》采纳了我市提出的“管委会”设计，对于业主自治活动开展有困难的小区，此举可以有效弥补业主委员会等自治活动主体缺位的问题，完善了业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。

第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

解读：《条例》基于当前业主大会召开困难的种种现状，创新设计了业主代表大会制度和业主小组制度，以楼幢、单元为单位，产生业主小组，在缩小区分共有的责任划分基础上，形成更小单元的议事机制，从而提高业主共同决定的效率和有效性。

第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第八十四条 业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

解读：物业服务“收费难”已成为制约行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。据调查，市区多数物业公司收费率维持在50%至80%之间，极少数达到90%以上，还有一部分维持在30%至40%，一些老旧小区只能收取一点停车费。物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。

新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这一条规定在上海已经实行，在江苏省还是首次提出。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。

另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。

这一条有两个新意，一是明确了法律赋予业主委员上门催交物业费的职能，业主委员会从此可以名正言顺地履行这一职能；二是明确规定可在小区内公示“老赖”名单，而以前此举具有一定的争议性。

第七十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

解读：在物业管理活动中，物业服务企业的主要工作是对“物”的管理和对人的服务，但在实际操作中，为了保证大多数业主利益，物业服务企业亦避免不了按照“管理规约”开展对人的管理。装修管理就是一个比较典型的例子。在《条例》中，此次新规在这方面授予了物业“尚方宝剑”，物业服务企业在对野蛮装修和装修扰民的行为上，有了更充分的管理依据。

第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

解读：住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部相关文件规定，动用这笔钱，必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。

特别是一些“空关”率比较高的小区，想要通过两个“三分之二”条件，根本不可能实现。这时，出现紧急情况该咋办？新《条例》明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。

第七十五条 本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

解读：小区电梯、消防等设备设施是关系小区能否正常运转，以及居民安全能否得到保障的重要部分。同时，这些设施设备造价高昂，也是动用专项维修资金的“大户”。不少维修资金交存额度不高的小区，往往是换了一次电梯就用空了维修资金。本次《条例》专门增设了这些设施的专项资金，这对于解决上述难题提出了具体方法。

第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

解读：楼盘建设需配建一定比例的物业服务用房，过去规定千分之三至千分之四，而按照新规定，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交，且业主委员会活动用房单独提供，而不是挤占物业管理用房。

集中建设的保障性住房在按照千分之四的比例配置物业服务用房之外，还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。

第六十二条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

解读：停车难是物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，空空荡荡，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。由于不少楼盘对车库、车位只售不租，动辄十几万的昂贵车位费吓退了购房人。“不是我们不想买，实在是买不起；想每月花几百元租个位置，人家又不肯。”

新《条例》明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设只售不租的最高可处五十万元以下罚款。

新《条例》还规定，建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内的业主。业主要求承租的，建设单位不得只售不租。另外，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。房管部门负责人认为，人防停车位向全体业主开放的规定，可在较大程度上缓解停车难问题。

第七条规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

第四十九条 实际政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

解读：多年不变的物业费标准，带来了物业企业的“叫屈喊亏”。为了避免亏损，不少物业管理企业不得不减员增效或撤离一走了之。今后物业费标准将考虑三种因素，每三年浮动调整。多年不变的物业费标准，将成为历史。这几年，物业从业人员的工资不断提高，而物业费收费标准提高基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。

新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年评估一次，适时调整，并予以公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。这个规定是对物业服务企业利益的一种保护。

以前，很多住宅小区实行政府指导价，但指导价多年一成不变，与物价水平有所脱节，也不能反映物业企业的成本变化，今后每三年评估一次并适时调整，成立了业主大会的小区还可实行市场调节价，这等于引入了市场调节机制，用市场的手段来调节物业服务标准，使之更为吻合当时的物价水平和企业的营运成本。

五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

第一，《条例》规定供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当参加建设单位组织的竣工验收，并向建设单位、业主大会接受相关设施设备，承担维修、养护和更新的责任。

第二，《条例》规定专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。

第三，对专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，《条例》赋予了物业管理行政主管部门行政处罚的权力。

[1]《江苏省物业管理条例》 第二十七条