新江苏省物业管理条例5月1日实施思维导图

一面是小区地下车库停放的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，停车难一直是物业管理的一大难题。

对于有产权的可售车位，新《条例》并不禁止开发商全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商拒不出租，导致资源大量闲置。

新《条例》对此做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”

拟出租车位少于要求承租的业主户数时，应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。新《条例》还制定了处罚条款：对未出售或附赠的车位、车库，建设单位只售不租的，最高可处十万元以上五十万元以下罚款。

此外，在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。

人防工程的停车位不得出售，只能出租。有些开发商为回笼资金“变相出售”，硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签。

新《条例》要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

住宅专项维修资金属于全体业主所有。根据国家规定，动用这笔钱，必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要通过两个“三分之二”条件，根本不现实。如果发生紧急情况怎么办？

新《条例》明确了应急之法：包括屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形在内的六种情况，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。

让公共维修资金“钱生钱”是新《条例》的一大亮点。据悉，由于不少建筑尚在保修期内，该资金使用率非常低，大量的资金以活期形式沉淀在银行。

新《条例》规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。业内人士称，此举可使小区维修资金利息收益增值不少，为今后设施设备的大修、更换提供有力的资金来源。

物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对这一现象，规定“物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用”。这意味着房产过户时若物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。

新《条例》同时规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予业主委员上门催交物业费的职能，业主委员会从此可以名正言顺地履行这一职能；二是明确规定可在小区内公示“老赖”名单，而以前此举具有一定的争议性。据悉，目前很多小区的物业费收缴率不高，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的利益。

一方面物业从业人员的工资不断提高；另一方面一些小区特别是老小区收费标准偏低，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，价格、物业管理行政主管部门联合制定物业服务等级标准、相应的基准价与浮动幅度，每三年评估一次，适时调整，并予以公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。

据悉，以往很多住宅小区实行政府指导价，但指导价多年一成不变，与物价水平有所脱节，也不能反映物业企业的成本变化，今后每三年评估一次并适时调整，成立了业主大会的小区还可实行市场调节价，这等于引入了市场调节机制，用市场的手段来调节物业服务标准，使之更为吻合当时的物价水平和企业的营运成本。

“沉到底”是新《条例》在体制上的最大变化。此次我省通过地方法规的形式，明确赋予了乡镇、街道具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。

据悉，新《条例》提出了“物业管理委员会”的新概念。对不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，由乡镇街道、社区、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员职责。此举可以有效弥补业主委员会缺位的问题，完善业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供法律保障。

新《条例》还规定，房管、城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在管理区域内显著位置公布联系人的姓名和联系方式，依法处理管理区域内的违法行为。此举有助于政府各部门形成管理合力，更加有力地维护广大业主的权益。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益……【详细】

（责任编辑：燕）

[1]《江苏省物业管理条例》