解读青海省物业管理条例思维导图

目前西宁、海东两市房屋空置率较高，物业空置现象大量存在。针对这种特殊的情况，《条例》规定，对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担；物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

在集中供暖管理区域内，对要求停止供热的业主，如何收取采暖费，也是很多业主所关心的问题。《条例》规定为，规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

针对于生活中经常发生的业主、业主大会及业主委员会、业主服务企业及有关专业经营单位之间的种种纠纷，《条例》规定了利用物业管理联席会议制度加以解决。物业管理联席会议由物业管理区域所在房地产行业行政主管部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

主要协调解决业主委员会不依法履行职责的问题；业主委员会成立、换届过程中出现的问题；物业服务合同履行过程中出现的问题；物业服务企业在变更交接中出现的问题及需要协调解决的其他物业管理问题。

业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费，以保证物业管理活动的健康发展，但是存在个别业主不交纳或者不按时交纳物业服务费的情况，损害了其他业主和物业服务企业的权益，危害正常的物业管理活动。《条例》对此情况作出规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居(村)民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

为了保障业主的共同权利，维护物业管理区域内的正常秩序，《条例》规定了十四项禁止性行为，并对违反规定的行为设定了相应的法律责任：

物业管理区域车库、车位的使用和管理，存在商品房合同中对车位约定不明、建设单位只售不租、共有部位划定的车位管理及收费混乱等问题。《条例》规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。

建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。

对物业管理区域共有道路、场地停车的使用问题，《条例》规定：条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。同时，对特种车辆和因业主需要短时间进入住宅物业管理区域的车辆，条例也作了人性化的规定：执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

专项维修资金的使用应由业主大会决定，但实际操作过程中业主大会的召开、决定过程漫长。《条例》规定，当出现以下五种危及业主人身、财产安全的紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居(村)民委员会应当先行采取应急措施，及时处置，避免产生业主人身、财产受到损害：

二是电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的。

三是楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的。

四是专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。

五是其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

对这五种情形，使用时不再召集业主大会进行决议，由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告。房地产行政主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续并拨付相关经费，以保证维修的及时性。

■青海省物业管理条例全文

[1]《青海省物业管理条例》