深圳首例虚假社保购房案凸显社会怪相思维导图

因唐先生并非深圳市居民，且在深圳没有一年以上社保及纳税证明，不符合2010年4月17日“新国十条”规定的贷款条件，双方又在合同备注条款约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”(合同条款均由中介方员工填写)。签约后买方如约支付了卖方购房定金5万元，监管了定金58万元，支付了中介7300元费用补办了一年社保(所有社保事宜均由中介方代办)，并向银行申请了按揭贷款，但贷款申请迟迟未能获批。卖方遂提起诉讼，告唐先生违约，要求判赔违约金127.8万元。

该案经深圳市南山区人民法院审理查明：合同签订时原被告(原告为卖方杨先生，被告为买方唐先生)及第三人中介公司已知非深圳户籍的被告没有一年以上深圳市社保和纳税证明，且需贷款才能购房。原被告在买卖合同备注特别约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”，同时，为了使该生效条件能够正式生效，在被告与参保单位深圳市某公司不存在真实劳动关系的情况下，6月28日第三人仍帮助被告以该公司员工的身份补办了虚假社保关系。

南山区人民法院认定，该买卖合同为附生效条件的合同。因为被告的社保关系无效，所以买卖合同生效条件未生效。因此，该合同虽然成立，但未生效。原告收取被告的购房定金5万元应向被告返还。原告以被告根本违约为由，要求被告承担违约责任，因房屋买卖合同成立却一直未生效，故该请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

为什么被告在与参保单位深圳市某公司不存在真实劳动关系的情况下，仍然能以该公司员工的身份补办虚假社保关系呢?

据该案被告代理律师张茂荣介绍，由中介公司牵线搭桥的参保单位“深圳市某公司”居然早在2006年便已脱审，公司早已被吊销不存。但资料显示，该公司仍然给包括律师委托人在内的37人正常缴纳社保。在唐先生的个案中，其交给中介的补办费用与社保记录显示的社保费之间相差了4000元之多。即使扣除中介在其中所得佣金，该空壳公司在这37人身上的收益已足有十多万元。

可以肯定的是，这样的公司在全国绝对不止一家。“限购令”

已催生了一个以补社保或纳税证明为业的产业链。

采访中，记者了解到，自从去年“新国十条”颁布以来，不少非深圳户籍且无一年以上社保及纳税证明的“三无人员”为了获取购房资格而临时补交社保，或者借用他人名义，此方式已成为深圳楼市众所周知的普遍现象。有行内人士向记者介绍，其中大部分的补交社保都是挂靠在一些公司名下，而补交社保的个人与挂靠公司之间其实并不存在真实的劳动合同关系。这些情况按理说都应属于虚假社保关系，不应取得购房资格。

深圳市规划和国土资源委员会也曾发布交易风险提示，在提示中明确表示，买卖双方在交易之前应按照《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的要求，认真核查是否符合购房条件，对不符合条件的，市主管部门将不予办理预售商品房备案、一手房现售及二手房交易过户等手续。对提供虚假信息、材料进行交易的，该交易行为无效，因此造成的法律责任由买卖双方自行承担。但无奈的是：上有政策，下有对策，由于在认定社保关系真伪上存在难度，因此还是有人得以蒙混过关。

为了在政策层面坚决杜绝这种钻空子的情况，深圳市规划和国土资源委员会曾于今年3月2日再次发布通知强调，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对于提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。

在深圳市发出限购细则后，很多通过补办纳税证明或单项社保的“三无人员”顿时买房受挫。其中部分购房者已经支付了定金，现在细则的出台令他们骑虎难下，如果停止交易，则担心无法收回定金;如果继续，则害怕承担更大的违约风险。有专家认为，在这种情况下，买方是否构成违约应区别情形对待：

部分“三无人员”签约时会在合同中备注约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料 后此合同生效”或“如因买方补办纳税证明或社保仍不能获得银行贷款或完成过户手续的，买方有权解除合同而无需对卖方承担违约责任”，如此则买方不构成违约，不能过户的，卖方应当返还买方购房定金，由此给各方造成损失的，各自承担(一般不会有补办纳税或社保无效买方仍需承担违约责任的约定)。 前文所述的案件就是因为合同有约定而判决卖方不但无权要求支付违约金，而且还须返还买方购房定金。

情形二：合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方“三无人员”身份及补办虚假纳税或社保事实。

该情形下属各方合谋支持买方补办虚假纳税或社保规避“限购令”，房屋买卖合同事实上以买方补办纳税或社保能够过户为履行条件，导致无法过户的，各方均有过错，相互之间也都不构成违约，损失同样各自承担。

情形三：合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的。

该情形下卖方为善意无过错方，而买方明知自己没有购房资格仍与其签约，试图以补办虚假纳税或社保逃避限购令，最终导致无法过户的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任。

因此，从上述分析来看，在房屋买卖交易中，卖方很有必要弄清楚买方的真实情况。如果买方不符合购房条件，则应考虑停止交易，否则只能自行承担损失。另外，记者认为，中介也有义务告知卖方买方的真实情况。如果中介同买方一起合谋欺骗卖方，或为买方造假提供便利，那么也应承担相应的责任。