绿地变车库，开发商被告思维导图

[案件回放]

某房地产开发公司在出售其所开发的小区时，在《商品房销售合同》中写明在该小区西南角建有一定面积的绿地。胡小平等四人各自购买了一套商品房。随后，房产公司未经有关部门批准，擅自将该小区西南角原设计为绿地的地方改建为五间车库。为此，胡小平等四人将房产公司告上法庭，要求拆除上述车库。

[法院判决]

一审法院认为，根据最高人民法院有关司法解释的规定，被告擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改为建造五间车库，侵害了胡小平等四原告的合同权益，原告方诉请被告拆除该车库，符合法律规定，予以支持。最后，法院判决该公司在判决生效后1个月内拆除在小区西南角所建的五间车库。

[律师评析]

本案是一起由商品房买卖引发的建筑物区分所有权纠纷案件，争议的焦点是房产公司作为开发商是否有权擅自变更建筑区划内共有部分的原设计用途。

依《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及第七十三条第一款等规定，改变建筑区划内共有部分用途的权利，在于该建筑区划内的全体业主而非开发商。

胡小平等四业主与公司签订的《商品房销售合同》，实际上包括两个内容，即业主个体向开发商购买作为专有部分的住宅，以及全体业主基于此前各自购买的专有部分的同时，还向开发商购买了专有部分以外的共有部分。共有部分具有两个特点：其一，从属性。即共有部分为附随于专有部分的附属物或从物。其二，不可分割性。即共有部分本身不得被分割。因此，开发商不仅应当按照与业主个体订立的《商品房销售合同》中专有部分的约定交付标的物并办理相关登记，而且还应当按照双方关于共有部分的约定交付共有部分。

本案中，胡小平等四业主与房产公司签订了《商品房销售合同》，公司应当践行承诺，将原设计中的绿地作为共有部分依照合同约定向全体业主交付。但在事实上，该公司未经有关部门批准，擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改为建造车库，属违约行为。故此，胡小平等四业主有权依据有关法律规定，要求房产公司排除妨害、恢复原状、确认擅自处分共有部分的行为无效或者赔偿损失。

[法条链接]

《中华人民共和国物权法》第七十三条第一款规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”

《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项……。”

引用法条