房产中介你玩得过吗？ 揭开二手房定价“潜规则”思维导图

做低房价帮忙逃税

据介绍，一般小型房产中介，每月至少要收入16000元才能保本（至少要成交4套40万元的房子），大型连锁中介由于运营成本巨大，每月至少要成交300套房子才能保本。为达到这个目标，中介常用的手法之一，就是把房子“打包卖”。

例如，张三有一套70平方米的房子委托中介出售，报价80万。中介为了抢房源，给张三挂出的广告是“净得价”，将来成交后所有费用全部由买家出钱。房主因为中介的这个点子而心存感念。

同样，为了吸引买家，中介通常会告诉买家：你放心，我们有办法帮你“操作”，肯定不会让你吃亏。之后，中介会把《二手房买卖合同》中的房价故意做低，让买家少交一些契税和房屋维修基金，这样的话买家会觉得中介“处处为顾客着想”，通常都会非常乐意地买下该房。

【业内人士点评】

南京顺驰房产中介的业务员小李告诉记者，南京不少中介公司都这样“打包卖房”，其结果是造成买房人逃税、逃房屋维修基金，损害的是国家利益和集体利益，也会增大交易风险和隐患。

现金收房狂吃差价

家住卫岗的张女士有一套62平米的自住房。她想换一套大一点的房子，便到自家附近的一家房产中介机构去打听，并报出了自己老房子的心理价位：45万。接待她的业务员当即热情地带张女士一起去附近的公证处，办理了该房的全权委托代理手续，并在次日上午一次性将房款全额付给了张女士。

三天后，这位中介业务员以58万元的价格将该房卖出，净得了13万元。后来在办理产权变更手续时，买家知道了中介业务员“吃差价”的事，但因为此房是全权代理，房屋的所有合法证件及委托代理书都在中介手里，也奈何不得。

【业内人士点评】

南京中广置业的一位业务经理告诉记者，绝大多数的卖房人，对自己手中房子的具体价位并不太清楚，通常在卖房前会先到附近的房产中介机构去作一些咨询。中介业务员一旦发现房主的报价低于当时的市场价后，便会打该房的主意，以现金收购的方式控制该房，达到获取暴利的目的。建议卖房人一定要多跑几家中介进行咨询，掌握市场行情。

暗箱操作两头瞒

小王希望将自己位于南京河西黄山路的一套商品房出售，小王报价122万元。中介公司业务员实地看了房屋后，与小王签订了一份中介代理合同。合同上约定：中介公司保证在2周内将小王的房屋售出，如若逾期，则以每日100元的价格向小王支付违约金；同时小王不得将该房交与其他中介公司代理，否则将双倍退还代理费。

两天后，吴先生有意购买该房，中介报价128万元。一番讨价还价之后，吴先生同意以127万的价格购买此房，中介公司便要求吴先生交5万元定金，如若悔约必须双倍赔偿定金（也就是10万元）。这之后，买主吴先生多次要求与卖主见面，但中介都以卖主出差、出国等原因搪塞，导致交易过程中买卖双方始终没能见面。

最终，该房屋买卖合同上的成交价是122万，中介轻松地吞下了5万元差价，还告诉买家：少写点是让你少交点税。不知情的买卖双方，都对这位中介业务员再三感激。

【业内人士点评】

21世纪不动产南京华侨路分店的一位负责人告诉记者，房屋与普通商品交易不同，买卖双方都应格外慎重。尤其是买房人，在签正式合同之前一定要与卖房人见面，了解清楚房屋的相关情况，以免交易完成之后再后悔。那些以各种理由不让买卖双方见面的中介，其中一定有不可告人的目的，买房人应该勇敢地说NO！