占用客户购房款成为潜规则（房产黑中介暴利内幕）思维导图

“房地产中介是个暴利、泡沫行业，内幕太黑了”。近日，一位曾经从事过房地产中介的老板向《市场报》记者披露了房地产中介行业的内幕。他认为，房地产中介行业违规操作太多，管理不力。他告诉记者，“退潮才刚刚开始——房地产及其相关中介行业的震荡、洗牌、复兴还要经历一个漫长的冬天。”以下是他对记者的讲述。

占用客户购房款成为潜规则

“——房地产中介赚钱的招术就是占用客户购房款。问题也多出在这里。圈外人可能会质疑：国家已有法规禁止房地产中介占用客户购房款，客户购房款必须存到指定的银行里，为什么占用客户购房款会成为房地产中介机构的‘顽症’”？【一个个体中介的北京10年:中介危机年代的诚信之惑】

“——问题出在房地产中介向购房者‘让利’这个问题上。一些房地产中介机构自定规矩，‘在45天办完房款及相关手续’，这样漫长的时间就给他们占用购房客户资金提供了较大的运作空间。一些房地产中介机构向购房客户许诺，把购房款存到自己公司里，可以优惠1000元以上的购房款。利诱在先，陷阱在后”。

难道购房者会看不出房地产中介机构的骗局？

“——房地产中介机构很能够抓住购房客户的心理。他们或者在成立之时，请来有关领导为自己装门面，显示其社会人脉资源，或者频频召开什么‘权威论坛’，为自己公司‘包装’、‘评奖’，吹嘘自己公司实力如何强大；而一些购房客户相信房地产中介机构的宣传，也有人因为贪图小利、见钱眼开，‘乖乖’的就把钱交给了房地产中介机构”。

“——一些房地产中介机构大量占用了客户的购房款，越是大公司，风险越大；他们把客户购房款用于挥霍，平时应付这些债务只能拆东墙补西墙，一旦‘顶’不住了，只能闭店、出逃。我有几个熟悉的同行，他们的公司占用客户四五百万都打了水漂，还在硬撑着……”

房地产业调控的关节在银行

“——你问房价为什么降不下来？没有高房价，就没有黑中介，没有银行支撑，房地产商就没法运作，这是行业皆知的规则。房地产商是银行支撑的产业，没有银行的贷款，房地产商没法存活。一些房地产商从政府那里得到了土地证，工程还没有动工，转身就用高估的房价从银行那里贷来了‘抵押贷款’——卖房款。一些房地产商房子没盖好就外逃了，什么原因？他的钱早已从银行那里得到了。这样的例子不胜枚举”。

“——做房地产的很少用自己的自有资金。用自有资金干房地产，是房地产业的大忌。国家屡屡调控房地产市场为什么不见效，原因是房地产商没有任何压力，压力都在银行那里，国家一再发令，银行此类资产不减，隔山轰雀，有声无形，你说国家‘调控’怎么能见效果”？

“——一些房地产商把自己的房子都‘押’到房地产中介那里，因为他们自己卖不出高价。房地产中介卖高价房，房地产商出底价，获利双方分成。这样的房子，都要经过中介加价、抬价的过程。有的房地产商通过中介将房屋高估，比如40万元的房子估成70万元，然后从银行谋取抵押贷款。当然他们这样做，要送好处给银行……”

国家一再控制房地产贷款，难道银行处在“调控”之外？

“——银行一直把房地产当作炙手可热的优良资产。你看看，房地产交易市场上，银行的摊位一直都比中介机构多就清楚了。一大堆高估的房子被当作‘优良资产’‘押’到银行那里。房地产商、房地产中介出事了，银行的大量房屋资产也要缩水、出事了。利益驱动、个人或部门利益驱动，上边不让发放房地产贷款，我变通贷款项目发出去；上边不许发放长期贷款，我巧立名目把短期贷款接续、展期照样发出去。最近，一些房地产商、房地产中介出事了，一些涉案的贷款银行也纷纷出事了，一倒一大片；令人震惊的是，他们竟然都选择出逃以逃避惩罚……”

真正的市场“拐点”在哪里？

“——一些地方拼命扩大地方房地产经济比重，推动了房地产泡沫的急剧膨胀。本来是用有限的土地资源解决老百姓的住房问题，在一些地方却变成了炒买炒卖房地产的乱局，房地产黑中介就是在这个大背景下滋生出来的。某些政府官员为了所谓‘房地产GDP’，大拆大建，上马一些所谓‘地方大项目’，拆迁老百姓旧房，‘逼’老百姓买新房，频频招商上项目，频频大拆迁，让拆迁户买房，以此拉动城市房地产经济。房地产商在银行的支持下，大发其房地产暴利财，房地产要炒高价，自然需要房地产中介来进行市场炒作。

“——把目前的房地产乱局全部归咎于房地产中介是不对的，比如我所在的城市，主管房地产的市领导直言，市内已经在建或建成待售的商品房，照目前的房屋年销售量计算，需要8年时间才能销售完。如此巨量的闲置房储存，没有房地产中介推销怎么办？这些闲置房屋就像泡沫，一旦破碎也是很可怕的。目前的房地产中介行业的乱局，或者只是一个前兆。

“——所谓房地产黑中介，不单指房地产经纪公司，而是一个多方参与谋利的特殊群体。一些违法交易体现在广泛的房屋买卖之中：比如，国家有禁止房地产中介公司收购、倒卖房屋的法规，一些房地产中介公司就鼓励下属业务员以个人名义收购客户房，然后加价卖出去，所谓‘二手房涨价’就是他们的作为使然。一些房地产公司业务员压低价格买下客户房屋，然后再加价卖出去。为了逃避交易税，他们花300元就可以从公证员那里买来客户委托卖房的《公证书》。一些公证员被利益驱动，交钱就出《公证书》，由此惹下不尽的官司；他们为造假者提供了假公证，难辞其咎。房地产中介出事了，还有许多部门和机构受影响。比如，一些地方媒体，可能要‘瞎’了大量的广告欠账。这些媒体也成了房地产黑中介的受害人。一些房地产中介公司拿客户的钱，整版整版的签下地方媒体的广告合同，媒体也派记者帮助忽悠炒作；许多房地产中介公司常年包下媒体上百万价值的版面，欠了一大笔广告款；房地产中介公司出事了，一些媒体巨大的广告收入也泡汤了”。

“——我相信经历风雨，房地产市场还会有阳光灿烂的那一天……”

这位房地产中介机构的过来人告诉《市场报》记者，“房地产中介机构在全国范围内出现问题，值得市场监管者深思。房地产中介问题‘冒’了出来，不是偶然的。它牵扯许多政府官员、金融机构、房地产商、房地产中介公司等五行八作的‘关系人’。有人说房地产有了价格‘拐点’，‘拐点’在哪里，或许就是房地产中介问题的彻底暴露，受房地产中介影响的最终还是银行资产，真正的市场‘拐点’其实在这里”。