律师解读如何处理二手房常见纠纷思维导图

本案中吴某要求解除合同的两个理由都不能成立。其第一个理由为王某没有履约能力。根据合同法第68条规定，吴某以此为理由拒绝履行合同是在行使不安抗辩权，但吴某的理由并不能成立，因为吴某不能证明王某存在丧失或可能丧失履约能力的情形。其主张解除合同的第二个理由是合同约定的所谓“零首付”违法。该理由同样不能成立，依据合同法56条的规定，即使有关“零首付”的约定无效，也并不必然导致房屋买卖合同整体无效。因为，先贷款再付房款仅仅是对付款方式的约定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并对吴某的权利没有损害的话，房屋买卖合同在整体上仍然有效。

中介公司出具的《看房协议》标明了所看房屋坐落的小区，同时也可以证明周某购买的房屋也坐落在该小区，那么中介公司就完成了第一轮举证责任，需要周某证明所看房屋为该小区内的另一户正在出售的房屋，如果周某无法完成该举证责任，则周某要按照《看房协议》的约定承担违约责任。

随着国家房地产政策的调控，二手房交易日渐萎缩，为了尽快出售房屋，2011年6月，丁某和大连某房屋中介公司签订了一份《独家代理协议》，协议约定：由中介公司代理丁某位于沙河口区的一套房屋，委托期限为6月25日至8月25日。价格150万元，服务报酬为实际成交总价的1.5%。同时，双方还约定，丁某在委托期限内独家委托中介出售房屋，丁某不再委托第三方出售，若违反该约定，丁某则按出售房屋总价的3%支付违约金。

协议签订后，看房的来了一拨又一拨，但房屋却一直没有出售，7月，丁某自行联系将房屋以150万元出售，为此，中介认为丁某构成违约，要求支付违约金即房屋总价的3%。

根据丁某与中介公司签订的 《独家代理协议》，丁某未经中介公司允许，不得再委托其他中介公司代理出售房屋，但并未禁止丁某直接与买受人达成买卖合同，因此，丁某直接与他人达成买卖合同的行为并不是违约行为，依法不应当向中介公司承担违约责任。