个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答思维导图

税种

计税条件

计税公式及税率

免征条件

土地增值税

提供上手购房发票

[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式

无增值

不能提供上手购房发票

（转让收入－转让收入×90%）×30%

营业税及附加

提供上手购房发票

（转让收入－上手发票价）×5.5%

无余额

不能提供上手发票

转让收入×5.5%

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

无所得额

核定征收

转让收入×7.5%×20%

注：适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式；有关税金包括：转手交易发生的营业税及附加、印花税、上手购房《契税完税证》载明的税金（不提供的不予扣减）。

㈠普通住房(同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144m2以下(含144m2)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下(含1.44倍)。

税 种

计 税 条 件

计税公式及税率

免征条件

营业税及附加

购买未满5年转让的

转让收入×5.5%

购买超过5年（含5年）

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

自用满5年且是唯一住房（含5年）

核定征收

转让收入×5%×20%

㈡非普通住房（不符合普通住房条件的居住用房）

税种

计税条件

计税公式及税率

免征条件

营业税 及附加

购买未满5年转让的

转让收入×5.5%

购买超过5年（含5年）转让

（转让收入—上手发票价）×5.5%

无余额

自建自用住宅超用地标准部分

超标准部分房价×5.5%

用地面积城区50㎡，郊区60㎡以内部分

个人所得税

据实征收

（转让收入-房产原值-合理费用）×20%

自用满5年（含5年）且是唯一住房

核定征收

转让收入×5%×20%

土地增值税

提供上手购房发票

[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式

无增值

不能提供上手购房发票

（转让收入－转让收入×90%）×30%

■如何确定转让收入？

转让收入按实际交易价格确定。但隐瞒、虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场评估价格核定。将非居住用房、非普通住房赠与给非直系亲属计征土地增值税时，以评估价作为转让收入。

■上手购房发票及《契税完税证》各有何作用？

上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的有效正式发票，可作为转让时符合差额计征营业税条件的抵扣凭证。上手购房发票、契税完税证中载明的税金，可作为计征土地增值税的扣减凭证，按购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。上述资料在办理房地产交易收件后交53号窗审核。

■如何界定个人转让居住用房计征个人所得税的自用和计征营业税的购买时间？

一、 计征个人所得税自用时间的界定：

㈠购买商品房：《商品房买卖合同》约定的交楼时间；

㈡购买房改房：《单位出售公有住房缴款明细表》、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间；

㈢自建房：规划部门的竣工验收时间；

㈣受赠、继承、离婚分割以行为发生前取得房产的时间。

以取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税证填发时间作为其购买房屋的时间（粤地税函[2005]363号），二者不一致时，可在税款缴纳前提供上述证明文件按照孰先原则处理。并以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间核定是否满5年，包括受赠、继承、离婚、财产分割行为前的购房时间。