现房交易的退房情况思维导图

【现状】买房人与开发企业就入住前必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费方面，存在较大争执。

【合同规定】双方在签约时，可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，可按有关规定自行依法缴纳。出卖人不得将买受人是否缴纳税费作为交接该商品房的条件。

【现状】业主入住后，有时会遇上水、电或燃气供应不上的情况。

【合同规定】合同中制定了市政基础设施和其他设施达到使用条件的内容。开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件;公共绿地、道路、停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。若到约定日期没有达到使用条件，买房人可按合同约定内容进行索赔。

【现状】验收房屋时，开发商只是让业主看看房屋状况，不让业主看相关的证明文件或者文件不全，就办理交接手续。

【合同规定】当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7日，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。

律师提醒消费者，在签订现房合同时，交房日期最好定在当天，即上午办手续，下午交房。住宅质量保修能延长到5年就更好。

秦兵律师还指出，第十三条中在约定“商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内(该时限应当不低于60日)，买受人有权退房。”时，这个空格中的日期约定的越长对买房人越有利。因为有时仅空气质量检测就得花上两个月的时间。一般来说，有720天基本就能感觉到该商品房的室内空气质量是否超标了。

从合同实施日――2006年1月1日起，现房交易将实行网上签约和网上公示。市民可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息;购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人应在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理转移登记。

为防止房屋炒作，网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更;转移登记前房屋不得转让他人;同时，管理网公示销售单位的退房信息。

根据现房交易的特点，该示范文本与《北京市商品房预售合同》相比，有以下特点：

提示购房人注意该房屋是否出租，已出租的商品房承租人有优先购买权，承租人是否已放弃优先购买权。

卖方提供《质量分户验收表》

在交付条件中增加“该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”

地下车位随不随房卖写进合同

商品房的地下停车位等附属建筑物、构筑物双方可以约定，既可以约定随同商品房一起转让，也可以约定不随同该商品房一并转让。

物业服务费缴纳时间要约定

提示未成立业主委员会的，强调前期物业服务内容如何约定。此外，该条对物业服务费的缴纳时间进行了提示性约定。

不可抗力事件需要提供证明

不可抗力一条中，增加了“自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明”的约定。确定了补充协议与主合同关系即“双方可以对本合同中未约定的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理内容的，仍以本合同为准。”

约定了共用部位的分摊情况

在附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊公用建筑面积的商品房名称、分摊系数都进行了约定。删除关于面积差异处理等内容。《北京市商品房预售合同》中的针对预售房屋的设计变更、规划变更、面积差异处理、权属初始登记等条款都作了删除。