购买商品房 集体踏空思维导图

家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生准备将所购房产转手，房产部门告知：该楼居住的40余户购房者的房产证、土地使用权证上注明的土地证号烟国用(2000字第1013号)已另属他人。他们合法购买的商品楼房没有了土地使用权，不能买卖过户、抵押，成了商品房中的“黑户”。

由于烟台市经济技术开发区的地理环境，开发区的许多楼房都是跨区修建。开发商采取置换土地的办法，将跨区的土地相互对换。丹阳小区41号楼就是这种情况。房产公司以(2000字1013号)土地使用证报建41号楼，得到开发区建设环保局和开发区房产交易管理所批准。41号楼施工期间，四十几套楼房全部售出，购房者得到有关部门颁发的房产证中注明该楼的土地使用权归房主使用。

之后，房地产商就土地使用权发生纠纷诉至法院。法院强行将40余户已购买房屋，应依法享有的41号楼土地使用权，通过司法程序“调解”给了他人。

开发区检察院以房产开发公司负责人涉嫌倒卖1013号土地立案侦查。

检察机关笔录中记载了开发区法院院长鲁某因接受该案当事人数万元“感谢费”，与此案主审法官“打招呼”的内容。

今年5月，距离烟台市经济技术开发区丹阳小区40多户居民得知自己合法购买的商品楼房没有了土地使用权已经整整一年。商品房没有土地使用权，不能买卖过户、不能抵押，成了商品房中的“黑户”。一年来，他们往返于烟台开发区法院和多个部门之间，为维护其合法权益奔走着。房屋产权和土地使用权分离

2002年，家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生，准备将所购房产转手，当地房产部门告知：房屋无法过户，房产证、土地使用权证上注明的烟国用(2000字第1013号)土地已换了主人，和他同样命运的还有同楼居住的40多户居民。这个消息对于用血汗钱购房并交清了房款的业主来说，无异于晴天霹雳。他们不明白，商品房是自己的，楼下的土地使用权怎么变成了别人的，自己的土地使用权哪去了?

2000年，烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼开始建设，开发商是专为开发此楼而成立的烟台永成房地产信息咨询有限责任公司。2000年下半年楼房建成出售，牟先生、陈先生、张先生等40多人先后从永成房地产信息咨询有限公司(以下简称永成公司)以每平方米1200～1300元的价格购买所需住房。购房前，居民们详细查看了永成公司开发建设这座楼的土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程竣工验收证、商品房登记注册证等，各种手续齐备。收到房款的永成公司为购房者办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，证书上标明土地证号为(2000)字第1013号，使用年限至2042年4月28日。

2002年5月，居住在41号楼6层的牟先生，因父母年事已高，行动不便，想从6层换到一层，在换房过程中发现自己的房子没有土地使用权，无法转让或出售。他和几位业主急忙到永成公司询问，永成公司答复：41号楼的土地使用权已被开发区法院通过调解的形式，执行给了源通公司。

40多户居民不明白，自己按合法手续买的商品房，为什么没有了土地使用权，到底是谁剥夺了应属于他们的土地

2001年3月，永成公司用1013号土地证为四十几户居民办好了房屋所有权证，至此，永成公司将41号楼开发、销售完毕，1013号土地使用权经有关部门审批依法归四十几户购房居民。

2001年6月，永成公司经理李永库与曾和自己共同投资开发房地产的杨玉清签订了一份财产归属协议，杨玉清退出永成公司，并约定将已不属于自己的1013号土地转让给杨玉清。因该协议内容属非法处置他人土地使用权，开发区建设环保土地局拒绝了他们的土地过户申请。

2001年9月10日，杨玉清向开发区法院起诉永成公司，要求仍按照双方6月份签订的那份财产归属协议内容，将1013号土地转至他的名下。

2001年9月17日，杨玉清与李永库在开发区法院主持下达成调解，李永库将1013号土地使用权转至杨玉清任经理的源通公司名下。协议签订当天，开发区法院即向开发区建设环保土地局发出协助执行通知书，将已经属于四十几户居民的1013号土地过户到了源通公司名下。永成公司能转让1013号地产吗

1999年9月22日，李永库在开发区工商局注册成立了永成公司，同月24日，宋玉兰将80万元投资款交付永成公司，正式成为永成公司的合伙人和41号楼的开发商之一。

2000年3月，永成公司与华夏公司正式签订土地使用权转让协议，华夏公司将地号为36-2-9的国有土地使用权以848122元的价款卖给了永成公司，永成公司交付了50万元转让款，办理土地使用权过户手续。

2001年6月14日，甲方宋玉兰、杨玉清和乙方李永库、孙美玉又正式签署了“关于烟台开发区永成房地产信息咨询有限公司财产及归属协议书”，对合作开发41号楼的分配事宜达成一致意见。所建41号楼的六套房屋及部分车库和小棚折价110万元抵给宋玉兰，永成公司剩余利润归乙方支配。

2001年9月，杨玉清在开发区法院起诉李永库，随后法院对李的财产进行了查封。当时李有两个公司，一个是他作为合伙人的永成公司，一个是永宝工贸公司。李和杨签订的协议均属永成公司的内部协议，杨起诉的也是永成公司，但开发区法院却查封了另一家天马公司委托永宝公司代为开发和销售的丹阳小区26号楼。在法院查封26号楼时，李向法院办案人员说明了26号楼的详细情况，但法院人员置之不理。

2001年9月17日，开发区法院制作的杨玉清、李永库因财产损害赔偿纠纷案(2001)开民初字第465号民事调解书认为：“经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被告烟台开发区永成房地产信息咨询公司、李永库于2001年9月27日前将烟国用2000字第1013号土地证(地号36-2-9)办至原告的公司烟台开发区源通公司名下。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。”

1.杨玉清申请财产保全提供的担保是涉案土地的丹阳小区41号楼的房产证。其房产证上的土地证号与申请财产保全查封的土地证号是完全一致的，同为烟国用(2000)字第1013号。也就是说以烟国用(2000)字第1013土地上的商品房为财产保全担保，申请查封了烟国用(2000)字第1013号土地。

2.李永库在法庭上说明了涉案土地已属于41号楼的居民的情况，并要求主审法官王毅记录在调解笔录中。而王法官无视案件的客观事实和当事人的合法要求，在明知涉案土地已不属于永成公司的情况下，强行调解结案。(以上两点在开发区检察院询问王毅、杨玉清、李永库和姜魁茂的笔录中均有记载。)

3.开发区法院在查封与案件无关的永宝公司承建的天马公司丹阳小区26号楼时，虽然李永库一再说明永成公司和永宝公司是两个法人，并出示了企业法人营业执照和天马公司委托永宝公司建筑、销售26号楼的一系列手续，证明法院错误地查封了与案件无关的财产，但办案人员根本不理，强行查封。

4.2000年9月17日下达的民事调解书中明确表明，李永库于2001年9月27日前将1013号土地证办至源通公司名下，而开发区法院在案件自动履行期尚未届满，未经当事人申请执行和缴纳执行费，无任何执行立案手续的情况下，在制作调解书的当天主动协助执行，向开发区建环局发出协助执行通知书。这一执行程序严重违反了《民事诉讼法》关于执行的有关规定。