必须检讨与完善国内按揭体系与制度思维导图

在所有美国房地产金融的教科书中，这两家公司尽管是私人公司，但市场一直把它们看作是推动美国房地产市场发展，帮助成千上万的美国人获得住房，实现“美国梦”的重要支撑。它们拥有或担保着美国住房抵押贷款一半以上的业务，为美国房地产市场提供充分的流动性。所以，其债券曾被华尔街金融机构誉为“准国债”。

也正是这样两家以美国财政部为靠山，在美国住房按揭市场呼风唤雨的金融机构，受次贷危机折腾，股价也出现了暴跌，并面临破产的边缘。因此，美国财政部不得不出手相救。

房利美创建于上世纪30年代，主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权，释放银行的现金流以便用于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买到住房。虽然“两房”均为私人拥有的上市公司，但是作为联邦法律创建的“政府授权企业”，它们可以享受特殊的权利。一方面，“两房”得以在市场上发行具有最高信用评级的机构债进行融资；另一方面，“两房”可以从商业银行手中购买住房抵押贷款债权，然后将它们打包后实施证券化，发行住房抵押贷款支持证券并出售给全球市场上的投资者。于是，商业银行向居民提供贷款后，可以很快将贷款出售给“两房”。这不仅加快了商业银行资金的流动性，降低了资金运作成本，降低了抵押贷款利率，惠及住房按揭者，尤其是中低收入借款者，促进房地产市场发展。

截至目前，美国的住房抵押贷款市场规模约为10.9万亿美元(占GDP的82%以上)，而“两房”持有大约5.3万亿美元的抵押贷款债权，占整个市场规模的44%。足见“两房”在整个美国住房金融体系中的重要性。

由于这些按揭贷款不仅证券化，而且金融衍生品化，一旦按揭贷款的风险上升，整个链条就会产生问题。而“两房”则是整个链条中的一环节。所以说，2007年以来的美国次贷危机或最近的“两房”危机，表面上是美国金融市场结构上发生了根本性变化，是金融市场利用其结构性产品把住房按揭贷款的风险无限放大，但实际上根源仍然是美国住房按揭贷款——不少商业银行在发放住房按揭贷款时，为了短期利益而放松准入审查。

尽管如此，美国住房按揭体系制度规则仍然是十分健全的。比如，任何一个办理住房按揭的消费者都处于严格的信用评级体系下。信用等级不同，商业银行对他们的风险定价(即利率水平)也不一样。依据不同的风险等级，市场又将次级按揭贷款区分为不同的类别，形成A、B、C、D四种。其中A类风险最低，以此类推。目前美国10.9万亿美元按揭贷款中，次级按揭贷款1.4万亿美元(占整个按揭贷款的14%)，其中风险最小的占75%，风险高的占25%(约3500亿美元)。C和D类的次级住房按揭贷款的利率水平平均高于优质住房按揭贷款利率4%。

可见，美国住房金融市场不仅规模大、法律健全、体系严密、规避风险的工具与手段多、政府对市场隐性担保多样及监管严格，而且市场准入与标准细化、主体多元等。但是，在这样的情况下，美国按揭贷款体系仍然造成严重金融危机。

以此来对照中国的住房按揭市场及按揭市场体系，我们就会发现，国内按揭制度与体系表面上是学习国外的东西，但是只学了皮毛或形式。可以说，中国的按揭贷款市场准入制度，不仅十分宽松，而且基本上与按揭贷款的核心精神相悖。这不仅表现为市场准入标准低，而且进入者信用要求低，如只要开一张工资证明就能够确定个人工资收入证明(国际上可要四证，如个人收入银行对账单、个人所得税单、个人信用记录及单位工资单等)，而且工资收入证明可以通过律师事务所来开出。前几天在一个论坛上有人说，中国人不就是开了一张假的工资证明吗？

实际上，住房按揭贷款的基础是个人信用，如果个人能够以一张假的工资单作为个人信用证明，那么个人住房按揭贷款通过什么来进行风险定价？如果商业银行不能合理地进行风险定价，其面临的风险可想而知。国内商业银行一直把个人住房按揭贷款看做是优质资产，但这仅是房价上涨为前提的，如果房价向下调整，情况就是另外一回事。因此，银监会领导人最近指出，要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。

由于国内住房按揭信用准入无差异性，因此也就无法体现商业风险定价(最近359号文件对第二套住房的界定，使其有了一定差异性，但仍然很少)。个人信用评级无差异性一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查，使达不到信用标准的人进入市场；另一方面，也容易弱化个人住房按揭者对信用风险控制。可以说，中国房地产市场投资炒作盛行与此有很大关系。

再加上国内商业银行以国有为主导，从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化是指银行员工大量套取银行资金进入房地产市场，有些商业银行甚至用文件的方式允许银行内部员工以个人住房按揭贷款方式贷出银行的资金而用作他途(比如参股)。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则，而且也是目前不少地方房地产市场价格炒高，大量的银行资金流入房地产企业的重要原因。

可以说，在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高(3.3万亿人民币，占GDP的12%左右)，房价仍在上涨等情况下，个人住房按揭贷款同样面临着不少问题。如果随着房地产市场的快速发展，占GDP比重越来越大，那么所面临问题就会更多了。因此，现在应该是对国内个人住房按揭体系与制度进行全面检讨的时候了，并且必须在检讨的基础上重新厘定制度规则。

最近，刘明康指出，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。银监会并不赞同房地产市场呼声强烈的“救市”主张，而是要求各商业银行严格执行房地产信贷监管政策不动摇；要坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定；不得以各种理由放弃二套房贷政策约束，要杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。这些要求已经开始针对当前中国住房按揭体系与制度不足，但是要实现细化及可操作性，更重要的仍是要对当前的个人住房按揭制度与规则进行全面检讨与完善。