买不到好房源 业务员囤房给炒房者思维导图

你不了解的中介黑幕，业务员囤房给炒房者买，因炒房者可以提供业务，所以业务员会将好的房源提供给炒房者，拱其多次转手。

房价是时下最热门的民生话题之一，买卖过二手房或租赁住房的人大都有与房产中介打交道的经历。许娜(化名)是一家房产中介公司的普通业务员，她向记者透露了一套二手房从挂牌出售到最终售出的过程中，中介服务的种种“潜规则”，其猫腻之多，背后利益链条之复杂，让人心惊。

对于最近的生意，小许和同事们都明显感觉跌入低谷。“哪里比得上2009年的9月、10月啊，那个时候国家政策宽松，营业税没有改，大家几乎都是在抢房子。”她说。而这名比较“厚道”的业务员，对于房产中介行业的“潜规则”了如指掌后却难以接受，这让她的收入一直在同行中处于中下游。

好房源被炒房者买去

“从你看房开始，如果不了解规则，就看不到真正的好房。”她说，“通常，中介公司和业务员手里都囤着一些性价比很高的房源，这些房源是不会公开出来让普通买主知道的。有渠道的业务员会留着给自己熟悉的客户。”

“房子卖给谁不都一样吗?这些熟悉的客户是因为出价高?”对记者的疑惑，她解释说，这些“熟悉的客户”并不是指“财大气粗”的买家，而是指那些非刚性需求买房，作为投资和炒房的买家。他们会通过收集较好的房源，不停地买进卖出来赚取利润，高频率的买卖就需要房源性价比高才好转手。“业务员如果都靠做刚性需求的业务，一个月能卖几套房?这样的客户一个月会有很多单生意交给业务员，业务员当然会囤房子留给他们。”她说。

同时，她表示，想看到这些性价比高的“好房子”也并非难事。“私下里和业务员达成协议即可，也就是说，你愿意给业务员多少‘好处费’，一万元、两万元都可以。业务员也要考虑自己的利益，房子转手快，才能多挣钱啊!”她说。

中介业务员谈判有猫腻

当看中了合适的房子后，进入谈价阶段，业务员从中可钻的空子更大。据她介绍，目前房产中介的行规就是，不许买卖双方见面。“好多公司都是这么做的，业务员在卖方那里压价，在买方这里抬价，从中赚利润。这种问题是免不了的，就是内行的人都难以把握，何况是外行的买房人呢。”她说，在公司签合同时，买方和卖方都是各进一间房间，只有签完了合同才让双方接触。

当一套房子谈妥了价钱，进入具体办手续时，更多的“潜规则”展现在记者眼前。 “就说现在每个中介都会做的避税。以前是房产部门核价，缴税按核价后的百分比。那时候我们都是靠在房产部门的关系来给客户按低价核，帮他们减少税费。普通住房还是少的，一般大的商业门面房，一单下来就可以帮客户省不少税，这样客户会直接给业务员‘辛苦费’，给多少要看省多少税，给好几万元的也有，客户也愿意，毕竟省的税才是大头。”

中介与地税保持友好关系

据记者暗访了解，房产中介公司和业务员与房产、地税部门都保持着非常“友好”的关系。当记者向中介提出，自己由于一些票据丢失导致很难办理房产证过户的问题时，中介公司的一名经理非常老练地说，买两条好烟，他可以去房产局直接“搞定”。“我们都有熟人，啥单据不带都好办。”这名经理夸下如此海口。

而小许说，现在和以前有变化的是，核价交税的“掌权”部门由房产部门移到了地税部门。 “房价仍然是房产部门核，但地税说合理就合理，说不合理就得重新核，而且核价是在基准价内还是基准价外完全由地税说了算，这决定了是交差额营业税还是全额营业税，一句话就常常是好几万元钱啊!”她说。

“现在想少缴税，起码要在地税部门认识领导。”小许说，前几天的一单业务，客户给地税局的领导送了8000元，直接就从核价上省了2万元的税。从这种“一家说了算”的链条背后，可以窥见的是公权寻租巨大的“灰色利益”，而目前这种普遍的避税“潜规则”，其实是将国家的税收变相折算后成为私人收入。

一套二手房买卖背后，隐藏着如此多的“潜规则”，让外行很难了解其中 “奥秘”。在记者试着叙述这些“潜规则”时，一些正在物色二手房的买家却一脸迷惑。对于这些普通的刚性需求购房者来说，当中介行业的“潜规则”成为普遍规则时，他们只能接受。(《半月谈》2010年第24期/记者 朱青)