实例分析物业纠纷 业主所具有的权利思维导图

案例回放：某小区委托一家物业管理公司对小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务不规范。例如，门口保安执勤不严，还常无人值班，致使小区多次发生失窃事件;小区的给排水管道坏掉长期不修理，雨天居民出行受阻;物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。物业公司也不善罢甘休，直接切断了小区的水电，业主集体要换物业公司，双方的矛盾迅速升温。双方对簿公堂后，物业公司败诉。

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物业管理条例

如何避免物业纠纷

专家说法：物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害，物权法的正式施行使得这一类问题有了解决途径。物权法规定，物业服务企业接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，对物业管理收支状况的监督。另外，物权法还确认了半数以上业主同意后，有权依法更换物业。

专家表示，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、或者向小区所在土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉。

案例回放：某小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米3.5元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司增收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。之后业委会提出上诉，今年年初，二审法院依据《小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。近日，法院对此案作出再审判决，物业公司再次败诉。

专家说法：近年来，很多业主反映物业收费不明，物业公司也反映某些业主拒交物业费。物权法规定，建筑物、附属设施的费用分摊、收益分配可按约定执行，也可按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定。小区建筑物、配套设施维修费用由业主集体筹集和支配。

案例回放：市民侯某家所在小区绿化非常好，假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起，物业就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满，向市物业协会投诉，最终物业承诺整改和赔偿。

专家说法：小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。因此，该物业公司侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。