公寓属于什么性质思维导图

最近看到国土资源部颁布了最新的《土地利用现状分类》标准，随即住房和城乡建设部在2018年也开始修订原本的《城乡用地分类与规划建设用地标准》，两家单位在尽可能地将房屋用途与土地性质趋同。为什么这么做，其实是有原因的。在这之前，分别在2002年、2007年和2012年，两个部门颁布过三个有关房屋用途、土地性质的标准，分别是《全国土地分类（试行）》、《土地利用现状分类》和《gb50137—2011城乡用地分类与规划建设用地标准》。但是，三个标准无论是大类还是小类划分上，各有不同，导致实践中产生了各种争议，比如公寓到底是什么性质的房屋？

在法律概念里，并无公寓一词。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地按照用途基本就分为：居住用地、工业用地、教育科技文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地和综合用地。再根据《城乡规划法》，建设单位应当按照土地规划用途建造房屋。所以，房屋的性质取决于土地的性质。公寓虽然没有法定的地位，然而实践中有关公寓的推销还是层出不穷。针对白领，可以卖给他公寓，私人空间，高档优雅；针对刚需族，可以卖给他公寓，减免资金上的压力；针对学区房，小户型的公寓正好。但是，现实的问题还是存在，有的公寓并没有通燃气，有的公寓贷款额度低于普通住宅，有的公寓并不能作学区房，搞得大家无所适从。

都是公寓，为什么区别会这么大呢？原因还是在于房屋下面的这块地的性质。根据实际销售形式来划分，公寓大致可分为三类：普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。普通公寓用地性质一般为住宅，所以土地使用权有70年产权，商务公寓一般是在商业用地或综合用地上建造，所以产权只有40年或50年，酒店式公寓的用地性质则一般是商业用地，产权只有40年。正是因为用地性质不同，公寓的规划设计和用途在法律层面上就会不同。注意，这是在法律层面上的不同，并非实际使用功能。比如：普通公寓，由于它是住宅性质，所以要符合《住宅设计规范》，对房间、卫生间、厨房等都有住宅设计上的要求，对水电气要求畅通，并按照民用标准收取；而商务公寓或酒店式公寓则不同，因为它本质上是商业用房，所以并不是必须设置厨房，也不一定需要燃气，用水用电按照商业标准收取。所以说，虽然都是公寓，但是因为用地性质不同，房屋在法律层面上的用途就不同了，由此我们不难理解为什么只有普通公寓才能有机会成为学区房，而商务公寓或酒店式公寓不能。

先解释下商业性质公寓和普通住宅产权的区别，依据物权法149条规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”也就是说：

商业性质公寓：使用期限，综合用地50年，期满后依法律规定办理。

领域机构市场部经理张鑫表示，购房者要明确买房目的。要是投资的话，建议选择商业性质的公寓。由于地方政府的鼓励政策，重庆的中小型企业越来越多，因此存在大量的租赁需求。这类公寓相较于写字楼，租金较低。要是自住的话，则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。

此外，商业性质的公寓不受金融政策制约，不管你买多少套，都能首付5成。而住宅性质的公寓会“限贷”，要是二次置业必须首付6成，你要想买第3套就得付全款。

[1]《中华人民共和国城乡规划法》

[2]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》