产权式酒店破产 分配惹纠纷思维导图

房产证纠纷

“如果时间能够倒回，我一定不会那么冲动。”3月29日，在新城广场附近，远眺曾经承载着他发财梦的原英吉利国际商务酒店，42岁的西安市民李康(化名)说。

2004年，李康得知该酒店募集民间资本的消息，和酒店方详谈后，一位经理告诉他，“1万元为1份，上不封顶。等两三年之后，酒店经营上了轨道，可以逐年领到分红，也可以申请分批拿回本金。”“这不就跟去银行存钱一样吗?我算了一下，按照他们的分红比例，要比当时银行利息高出不少。”李康并没有细看，就在合同上签了字，并把10万元积蓄投资到了酒店。

成为投资人，李康发现英吉利国际商务酒店的经营状况并不好。酒店承诺的分红迟迟不见踪影，“大概是2004年，投资早的一部分人拿到了第一笔分红和本金，也是最后一笔。”李康和其他投资人联系之后得知，从2002年开始，酒店一共吸收了800多名会员，平均每人投资8万多元。

与李康一样，许多投资人也发现，酒店实际经营状况远不如当初承诺的一样美好，这让他们感到不安。

据一名投资者回忆，从2007年下半年开始，酒店经营问题逐渐增多，“员工工资发不出来，有了各种欠费，更多的会员找到酒店要本金和分红。”在这样的情况下酒店经营不下去了，最终破产，而酒店方的联系人也不知去向。

为了拿回辛苦积攒的血汗钱，包括李康在内的众多投资者成立了维权委员会，负责酒店的实际经营。李康回忆，在法院查封之前，800多名投资人开始轮流在酒店“上班”，维持酒店正常经营。

一姓张的投资人说，因为一部分酒店员工被欠薪很久，提出要用酒店的实物付工钱，和委员会成员发生冲突，“我们只能睡在酒店大堂守着。还有酒店的供货等问题，都是我们在操心。”

一边守着酒店，众多投资人一边通过法律途径为自己维权。在一共851名投资人中，831名通过仲裁解决纠纷，另有20人单独提起诉讼。

50多岁的陈鑫(化名)是20个单独起诉者之一。2004年2月，她交了7万元，成为英吉利国际商务酒店会员。根据合同，她在合同约定时间内，每年拥有免费居住权。陈鑫起诉的要求是，英吉利酒店支付会员费用、未使用住房返还金和利息。后经调解达成协议，英吉利酒店于2009年4月30日前给付陈会员费7万元，未使用住房返还金7700元。

2008年6月24日，陕西省高级人民法院查封了英吉利酒店，专业机构对酒店进行了评估，评估价值为8138.69万元。鉴于案情重大，涉及人数多，2008年9月，省高院、西安市中院分别将所涉该标的案件指令临潼区法院执行。

2010年9月9日，临潼区法院将涉及英吉利国际商务酒店委托经营合同等案件的分配方案公布，将出售大楼所得6600万元分配方案如下：原英吉利酒店员工工资按100%返还，酒店供货商按本金40%返还，851名酒店会员按投资本金95%返还。

在投资失利的情况下，能够拿回95%的本金，对众多会员而言，已是不幸中的万幸。然而，去年底又有了重大的变故。

2010年12月，酒店的投资者们听到了一个消息，工商银行西安分行的三家支行准备将851名投资者告上法庭。原来，英吉利酒店在2002年至2003年间，从这三家支行按揭贷款2000多万元，抵押物正是该酒店的77套房产。

2010年12月，鉴于该案中三家银行对分配方案提出异议，并提起诉讼，致该案不能一次性分配到位，临潼区法院便决定，给全体851名会员按投资本金的40%先予分配、员工工资按100%分配、供货商按货款的10%分配。

有资料显示，西安的产权式酒店最早由“汤姆公寓”项目于2002年推出，与其后的英吉利酒店有着惊人的一致。“汤姆公寓”向投资者承诺：最低只要投入2万元，就能以酒店主人的身份，每年稳获10%的回报，5年后连本返还，每年还将获得一定天数的入住权。后来“汤姆公寓”无法兑现承诺，陷入重重纠纷和诉讼中，从法院受理案件到投资人拿回本金也经历了3年多的时间。

产权式酒店膨胀发展实际上建立在房地产业、旅游业和酒店业基础上，开发商将酒店每间客房分割成独立产权分别出售给投资者。投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，约定年收益率，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。“产权式酒店在海南、江浙地区都比较多见，对于民间资本而言，这种投资比金融债券、基金回报高，越是旅游业发达的城市，产权式酒店发展也就越迅速。”昨日，西安市酒店业的一资深人士告诉记者，西安也有10余家产权式酒店，投资人群基本可分为两类，一类人是为了休闲旅游享受生活;另一类则是为了投资增值，这些人以老年人居多。

近日，记者拿到的一份西安某产权式酒店“投资分析”，该资料称，投资本酒店具有“强大的保值增值能力、不动产抗风险能力强、回报率高、易于打理”等优势。

以“房源销售经济测算明细”上一间面积为30平方米的客房计算，其售价为27万元，首付50%，10年还款18万元，10年回报为21万元左右。投资13万余元=(10年后回报)21万元+一套产权+一年免费入住+房屋升值，按每年15%的回报率，6年半即可收回成本。“签约的10年，每年可以得到15%的回报，按年返租”，并拥有一年的免费入住权。

然而，在涉及酒店一旦经营状况不佳的问题时，这份分析只是大谈酒店光明的前景，对无法达到合同约定的措施和保障只字不提。

产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理上有较大的不同，我国至今未就此出台专门的规范，这就造成了现阶段产权式酒店的发展出现了一定程度的混乱。

根据2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商行政管理总局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”有法律专家认为，产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。

“产权式酒店实际上只是产权客房，若餐饮娱乐等配套设施跟不上是不可想象的。”西北政法大学杨建军副教授说，产权式酒店要承担返租回报，运营成本必然要比普通酒店高很多，经营中的负面因素酒店管理方往往刻意回避，而且实际运营中，投资者无法实际对房屋进行直接控制。“投资者人数多，居住分散，没有专门的管理监督，放手给酒店经营者管理，坐等年底分红就往往会暴露问题。”

产权式酒店本身存在很多复杂问题，投资者将承担比买卖房屋更大的风险。一旦酒店资金链断裂，投资回报无法返还，将引发严重的经济纠纷。杨建军副教授表示，房产管理部门应制定更细化的措施，加强对产权式酒店的监管。产权式酒店将如何健康发展，能否纳入到未来房地产方面的立法，还需更深入地探讨。本报记者 佘晖