房产买卖合同违约纠纷案例思维导图

经某中介公司居间介绍，业主刘先生与买方吴先生签订《房地产买卖合同》，将自有南山区某房屋以160万元卖予吴先生。合同约定：买方于签约时支付定金5万元，2011年3月20日前监管首期款，余款按揭支付。卖方须于签约之日起3个工作日内出具公证委托书给担保公司指定人员融资赎楼，双方于银行出具贷款承诺函且卖方完成赎楼之日起10日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，任何一方逾期履行合同约定义务超过5日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付本合同转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。

合同签订后，买方依约支付定金5万元，但不久新一轮楼市调控开始，由于买方名下已有多套房屋，业主担心买方按揭不成，并以此为理由拒不做公证，要求买方监管首期款后再做公证，业主委托律师回函要求买方先做首期款监管。鉴于业主的行为已再次表明其不愿履行合同义务，且超过合同约定的5日解约期限，买方遂委托律师发送《解约通知函》解除了双方的合同。要求解除合同并由业主赔偿违约金32万元。

买方向深圳某区法院提起诉讼，要求判决业主支付违约金32万元、原数返还定金5万元并申请查封了业主房屋

经法院审理认为在业主做全权委托公证之前，买方享有不安抗辩权，可以不监管首期款，业主要求买方先监管首期款再做公证委托不符合合同约定，其至今不做公证委托已构成违约，合同自业主收到买方律师发送的解约通知函之日起解除。鉴于合同约定的20%违约金过高，应赔付买方违约金16万元为宜，当庭判决：业主支付买方违约金16万元，返还买方定金5万元

1、全权委托公证与完成赎楼并非同一概念，公证只是委托赎楼的前置条件，做完公证还需与担保公司签订担保委托合同，由担保公司担保赎楼，故业主以存在做公证后房子被卖收不到房款风险而拒绝做公证委托的理由不能成立；

2、公证委托也是保障买方资金安全的重要事项，首期款数额较大（一般至少为房价的20%），在买方已经交付业主购房定金的情况下，如业主不按合同约定做委托公证，买方将面临监管首期款后业主毁约不卖的风险，即本案法院认为的买方不按抗辩权。