监护人擅自出售被监护人房产可能有效思维导图

2009年1月，买受人章女士、陈小姐和卖售人李先生、李女士及小王(小王因未成年人，由李女士代签)签订了一份交易房屋坐落在闵行区的《上海市房地产买卖合同》，房屋产权属李先生、李女士、小王三人所有，李先生与李女士系父女关系，小王7岁，系李女士与案外人王先生的儿子。合同约定房屋总价为人民币170万元，合同签订后，买受人章女士、陈小姐按照合同约定先后向卖售人李女士支付购房款人民币140万元，余款30通过银行贷款支付，并办好银行贷款审批通过手续。

2009年4月11日，买卖双方按约一并来到房地产交易中心办理过户手续，李女士被房地产交易中心告知，房屋产权人之一的小王属于未成年人，未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续，致当日交易过户手续无法办理。

房屋卖售人李先生、李女士及小王将房屋产权过户至买受人章女士、陈小姐名下，过户发生的费用按照国家规定各自承担;卖售人李先生、李女士及小王于本判决生效之日起十日内将房屋交付给买受人章女士、陈小姐;买受人章女士、陈小姐向卖售人李先生、李女士及小王支付房款人民币30万元;卖售人李先生、李女士及小王自判决生效之日起向买受人章女士、陈小姐偿付自2009年4月11日至本判决生效之日止按140万元计日分之五的违约金。

卖售人李先生、李女士及小王对此判决不服，上诉至上海市第一中级人民法院，后维持原判。

黄方明律师认为，本案卖售人小王虽未满十周岁，属于无民事行为能力，但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动，故李女士作为小王的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。关于李女士辩称的其丈夫王先生不知道房屋被售一事及李女士损害了小王的利益，故买卖合同应为无效这一主张，黄方明律师律师认为，首先，法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要李女士确属小王的的法定代理人，其代理行为就具有法律效力，并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次，李女士将房屋出售，买受人是按市场价支付对价的，并没有损害另一房屋产权人小王的利益，作为房屋买受人有理由相信李女士是为了小王的利益在行使法定代理权，至于李女士是否确实存在损害小王利益的行为，是他们内部事务，可以通过要求赔偿等途径解决。另外，房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。