“楼书”具有什么法律效力思维导图

赵某来到“XX之都”售楼处，工作人员向他介绍：“XX之都”将由美国景观大师负责景观规划设计、大厦1楼建南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机停机坪;业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在37、38层俱乐部享受贵宾服务。

赵某以疑问的口气问询工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假!”

当天，赵某与“XX之都”开发商签订了购房意向书。2004年5月14日，又与开发商签订了《商品房买卖契约》，约定2006年12月31日前开发商交付所购房屋。在此期间，赵某依约向开发商支付了全部购房款。

开发商的解释

争议焦点

原告认为：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商的行为适用上述规定。

被告辩称：“楼书”等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约及合同内容，即这种说明和允诺必须具体、明确，载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。

同时，这些宣传资料必须对商品房买卖合同的订立产生重大影响，且这些设施对业主将来的工作、生活以及商品房的价格产生影响……符合上述要件，才能构成要约。本案中的“楼书”并不符合上述要求，且“楼书”中已告知交付的具体标准以购房合同为准。

赵某等原告认为：“楼书”载明该楼盘设有南京唯一一处高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼设公共餐厅、31楼设多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级俱乐部、顶层建直升机停机坪，均十分具体。

当时，“XX之都”周边楼盘每平米价格7000多元，而被告的楼盘却卖到万元以上，“楼书”承诺的上述内容对房屋价格起到了关键作用，开发商利用“楼书”的虚假内容抬高售价。

原告表示：商品房买卖合同中约定的交房日期应包括公共设施交付的日期，被告交付商品房时应该连同公共设施一起交付给业主。

一审判决

二审改判

开发商认为：赵某等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据《物权法》的规定，对于上诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，上诉人不能代表全体业主行使上述权利。一审法院认定上诉人作为部分业主起诉，不具备主体资格正确。

终审法院认为：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。

本案是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。上诉人主张的权利基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。

赵某等44人作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格没有法律依据，应予以纠正。

庭审中，开发商当庭承诺将兑现加快设施的建设，开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，并承诺业主持有的贵宾卡可在上述设施中享受贵宾服务，否则将依法承担法律责任。

江苏省高级法院认可开发商承诺的同时认为，上述设施与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付责任，况且承诺建设9米高的大堂只有4米，停机坪的建设也并不符合合同约定，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，日前，江苏省高级法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户2万元。

同样的案子，在南京判维权业主胜诉，可武汉呢?

认定“要约”改判“虚假楼书”案

楼书吹得天花乱坠

入住后方知上当受骗

开发商拒不兑现

业主索赔一审败北

庭上，原告4名诉讼代表人及其代理律师王健认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

而开发商辩称，楼书等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。而本案中的楼书宣传资料并不符合上述要求，且楼书中已经告知交付的具体标准以合同书为准。

王健律师反问被告：楼书中载明的建高达9米的南京唯一热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪，难道这些还不够具体明确吗?当时周边楼盘每平方米价格仅有7000多元，而被告开发的XX之都楼盘凭什么卖到1万元以上，还不是楼书中这些公共设施的描述抬高售价吗?

在原、被告双方为楼书是否构成要约争论得不可开交时，南京市中级法院认为，原告要求被告按楼书宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的,故即使被告楼书宣传资料中对上述公共设施的描述构成要约，但在800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉,不具备主体资格。

2008年11月21日，南京市中级法院一审驳回了原告的诉求。

谁说吹牛不犯法

二审改判开发商违约

江苏省高级法院没有对楼书是否成为合同组成部分采取回避态度。法院认为，开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。

楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。

开发商转而辩称，赵某等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务，根据《物权法》的相关规定，对于上述公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能是业主大会或者业主委员会的名义行使。而上诉人不能代表全体业主行使上述权利。因此，一审法院认定上诉人作为部分业主起诉,不具备主体资格是正确的。

赵某等44人作为与开发商签订的买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉的条件。本案属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格的理由没有法律依据，应予以纠正。

见此，开发商当庭承诺兑现这些设施的建设，将于2009年12月3日前开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，为广大业主提供服务，否则将依法承担相应的法律责任。

江苏省高级法院认可开发商的这些承诺，但指出，与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付的责任，况且实际建设的9米高的大堂只有4米左右，停机坪的建设也并不符合合同的约定，因此，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，2009年10月28日，江苏省高级法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户两万元，并承担一审、二审的所有诉讼费。

XX之都有800多户业主，当得知江苏省高级法院终审判决开发商赔偿上诉人每户两万元的消息后，其他业主奔走相告，认为也可获得两万元赔偿的“胜利果实”，开发商将面临1600余万元的巨额赔偿。然而，咨询了律师后，一些人又垂头丧气了。

王健律师分析说，普通民事案件诉讼时效为两年，XX之都是2006年年底交付的，开发商的违约行为发生在交付之时，业主要维权，必须在2008年年底之前起诉，否则就失去了诉讼时效。

法官分析案情

要约与要约邀请有区别