新政下房产纠纷频发 谨慎签订合同思维导图

限购令下纠纷多 专业律师教你维权

二套房首付突然提升，让原本凑足首付的二套房买家倒吸了口凉气。

而根据记者了解，由于贷款政策突变，由此引发的开发商与购房者之间的法律纠纷，并不在少数。

吴宏(化名)夫妻是来自外地的在京就业者，原本生活得有滋有味，但2010年延续至今的房产纠纷，却让夫妻二人深感煎熬。

“我们曾经在北京买过两套房，卖掉了一套，剩下的这套是60多平方米的一居，2010年4月，我们跟京东某楼盘签订了购房合同，也做了网签，当时支付了4成首付。”

吴宏称，自己没有想到一趟过山车会坐这么久——刚首付4成新政就出了，作为二套房，首付比例要达到50%，由于银行贷款尚未获批，莫名多出20万首付，二人实在无力支付。

开发商劝吴宏退房，甚至建议他可通过假离婚以第一套房名义购买，吴宏并没有听而信之。开发商以违约责任将吴宏告上公堂。但正当双方各自准备材料打算要对簿公堂的时候，政策又变，第三套房完全限贷，身心俱疲的吴宏，这回是彻底准备退房了。

戏剧性的是，时至2011年春节前，公积金贷款对改善性买房人有所松动，对于卖一买一的二套房客户重新打开大门，吴宏与开发商握手言和，并很快申请了公积金贷款。

谁曾想到，公积金尚未审核完，京15条再次横空出世，明确规定外地人不得购买第二套住房。截至记者发稿时，吴宏仍在焦急等待着自己的公积金贷款审批。

2月17日，号称史上最强的京版国八条“空袭”而来，在此后两三天内，各大银行便陆续响应，将二套房首付额度提升至6成，贷款利率提升至基准利率1.1倍。其中特别明确规定，京籍购房者三套房禁止购房，外地购房者二套房禁止购买。

对于政策影响下的购房合同违约事件频发，上海瑞富律师事务所高婷亭律师在接受记者采访时表示，即便购房者签订的是有效合同，但往往会对于贷款未能获批等意外情形作出补充条款。否则，按行业惯例看，往往大家会默认为是买房人因自身原因未能获得贷款，从而导致买卖不成立，甚至让购房者承担违约责任，所以在签订合同时应当谨慎，及早对预期可能出现的贷款风险作出说明。

“如果购房者在政策之前率先进行了网签，在贷款没有获得的情况下，最终也没有太好的解决办法，如果购房者不能自行凑足首付，最坏的办法只有解除合同。”她说，由于合同法中规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所以在遇到上述情况时，购房者应当及时请求变更或解除合同，而不要一味认为自己已经违约。

而对于假离婚等近期频频出现的现象，高婷亭认为，这种行为其实并非违法，因为民政机构所签发的离婚证是具备法律效力的，所以这种情况的杜绝，并不能从法律上来加以堵漏，而应当从房产调控的细则中予以弥补，并适当通过政策疏导，建立较为正确的婚姻财产观，不要因为一时的利益而承受巨大的财产亏空风险。