江苏省苏州市郊区供销集团等与江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案思维导图

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江苏省苏州市郊区供销集团等与江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案思维导图模板大纲

上诉人苏州市郊区供销集团公司(以下简称郊区供销公司)和上诉人苏州市宇航开发经营公司(以下简称宇航公司)为与被上诉人苏州万通房产开发有限公司(以下简称万通公司)、被上诉人中国航天科技集团公司第五研究院(以下简称航天五院)、原审被告苏州市供销合作总社(以下简称苏州供销社)、原审第三人苏州市宇航商厦(以下简称宇航商厦)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院(2000)民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

经审理查明：1994年，郊区供销公司在江苏省苏州市邵磨针巷25号-32号投资建造九胜商厦，该商厦地面五层、地下一层，建筑面积5607.28平方米。1995年4月6日，当九胜商厦主体土建工程建至三层时，郊区供销公司与宇航公司签订了租赁协议约定：郊区供销公司将九胜商厦整幢大楼租赁给宇航公司，租赁期为八年，宇航公司确保郊区供销公司第一年净收入为人民币580万元，从第二年起年定比增长10%，即年增长金额为58万元。商厦整幢大楼的内部装修装饰与设施设备均由宇航公司投入，投入总金额不低于人民币1200万元，商厦的外部装修装饰以及“后三通”由郊区供销公司负责，并承担相应费用。协议正式签订之日，宇航公司向郊区供销公司支付定金100万元，协议生效;到大楼封顶，宇航公司再支付100万元定金;正式开业，宇航公司再支付90万元。宇航公司开业日期最迟不得迟于1996年1月1日。以上三笔款项冲抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司开业之日即视为承租期开始之时，租金缴付采取先缴后租的方法，半年一期，每期需提前一个月付给郊区供销公司。租赁期内，郊区供销公司保留“九胜商厦”的企业名称，宇航公司申领“宇航商厦”的营业执照，自主经营、依法纳税、自负盈亏，若转包、转租，须征得郊区供销公司同意。协议经公证部门公证，双方并提供经济担保单位。苏州供销社作为郊区供销公司的担保单位，万通公司作为宇航公司的担保单位，在该协议书上签字盖章。同日，郊区供销公司与宇航公司又签订了补充协议书，对工程和“后三通”进度问题作出约定：郊区供销公司应积极做好“后三通”工作，以保证宇航公司的正常开业.用电于1995年11月满足630千瓦的50%用量;商厦的治安与消防方面的红外线探头全套监控系统由郊区供销公司解决，宇航公司为消防提供装饰方面的相关文字材料，积极配合郊区供销公司办理有关手续;协议经双方签字盖章即生效，与正本具有相同法律效力。1995年4月8日，苏州市郊区公证处为协议书和补充协议书办理了公证。

1995年4月5日，经江苏省苏州市平江区人民政府批准，宇航公司与江苏省苏州市观前对外经济技术贸易公司联营开办了宇航商厦。同年6月，九胜商厦大楼封顶，宇航公司以宇航商厦的名义进行装修和安装自动扶梯等设备。同年8月，郊区供销公司向江苏省苏州市供电局申请630千瓦的商业用电，但增容未成，九胜商厦现在的用电量为90千瓦。1995年9月4日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定：郊区供销公司同意将九胜商厦企业名称由宇航公司申办使用，该企业名称期限与该大楼租赁期同期。郊区供销公司同意撤销九胜商厦企业名称的预登记。宇航公司在九胜商厦经营期内的一切经济活动、债权债务等与郊区供销公司无涉，由宇航公司及其主管单位负责。同年10月10日，经江苏省苏州市郊区计划经济委员会批准，宇航商厦开办了九胜商厦，同月25日，九胜商厦领取了企业法人营业执照。1995年10月23日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定，双方进行松散合作，郊区供销公司将九胜商厦提供给宇航公司经营，工商登记由宇航公司办理，郊区供销公司给予协助及提供方便，宇航公司从第一年起支付合作费580万元，每年定比增长10%，联营期为八年。双方就该协议附有说明，说明中称宇航公司为避交房屋租赁管理费而签署协议，此协议仅是应付工商登记所需提供的“材料”，双方签署的协议均以1995年4月6日经过公证处公证为准。

1995年3月27日，宇航公司向郊区供销公司预付100万元;同年5月24日，宇航商厦向郊区供销公司付款1万元;同年11月30日，九胜商厦向郊区供销公司付款20万元;同年12月11日，宇航商厦向郊区供销公司付款3万元。同月18日，郊区供销公司与宇航公司签订会议纪要约定：就双方于4月6日租赁协议第四条“到大楼封顶，宇航公司要支付100万元，正式开业宇航公司再支付90万元”的内容，考虑到种种原因，双方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份内必须全部结清，否则追究违约责任。1996年2月16日，宇航公司向郊区供销公司付款100万元。郊区供销公司共计收到宇航公司支付的租金224万元。

1995年12月24日，九胜商厦l-3层开张营业。江苏省苏州市公安局消防支队于1996年4月12日对九胜商厦进行检查，发现该商厦未经消防验收，违章投入使用，并存在火险隐患。同年4月17日，该消防支队下达《重大火险隐患整改通知书》，认定九胜商厦建筑安全无保障，不具备营业条件，应立即停止营业，抓紧整改火险隐患，整改完毕后经验收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支队分别给予郊区供销公司罚款l万元、宇航公司罚款3万元的处罚。此后，九胜商厦停业至今。1998年2月24日，因九胜商厦拖欠苏州市虎丘空调设备厂货款，且未履行苏州市平江区人民法院的生效判决，该院裁定：被执行人苏州市九胜商厦底楼营业场所的使用权转让给申请执行人苏州市虎丘空调设备厂使用五年(使用时间自1998年7月1日起至2003年6月30日止)。现九胜商厦的一楼由虎丘空调设备厂转让给他人经营，二层以上及地下室空关，由宇航公司实际控制。

1997年7月11日，宇航公司向江苏省高级人民法院起诉，请求确认合同无效，要求郊区供销公司及苏州供销社返还投入资金1045万元。同年12月26日，郊区供销公司对宇航公司提起反诉，要求解除租赁关系，由宇航公司支付所欠房租及水电费794万元、万通公司承担连带责任。案经江苏省高级人民法院于1998年9月8日作出(1997)苏民初字第16号民事判决，宇航公司和万通公司不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，后经本院于1999年11月16日裁定撤销原判，发回重审。该院重新组成合议庭对本案进行了审理。在重审中，依法追加航天五院、宇航商厦参加了诉讼。

另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。

还查明，郊区供销公司已于1997年6月11日领取了九胜商厦的房屋所有权证。宇航公司对九胜商厦的装修分为固定部分和可移动部分。对于固定装修，经一审法院委托中国建设银行江苏省分行直属支行鉴定，确认九胜商厦一至四层固定装修造价为2791344.5元，地下餐厅固定装修造价为828760.99元，合计3620105.49元，折旧程度按8年推销，每年摊销费用452513.19元，每月摊销费用37709.43元。

郊区供销公司和宇航公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

郊区供销公司上诉称，一审判决适用法律有误，请求二审法院依法改判。主要理由是：1、1995年12月22日宇航公司与郊区供销公司订立的《会议纪要》，不是对设立担保的《租赁协议》主要内容的变更和修改，而是对未设立担保的《补充协议》内容的变更和修改，即涉及有关水电、消防工程未到位的补救和责任的承担，而这两方面的要求是未设定担保的《补充协议》中规定的内容。即使《会议纪要》是对《租赁协议》内容的变更和修改，宇航公司与郊区供销公司未通知或未征求万通公司的意见，并不能由此推出违反公平、诚实信用原则的结论。无论是《担保法》，还是《担保法》实施前有关担保问题的相关法律，在担保人承担过错赔偿责任的问题上，只适用于主合同无效或担保合同无效两种情形，担保人明知主合同无效而仍然为之担保的，或者担保人对担保合同的无效具有过错的，担保人应承担相应的赔偿责任。本案中，主合同即《租赁协议》合法有效，《担保合同》亦有效，这是一审判决首先确认的两大法律事实，因此，关于万通公司不承担1995年12月22日宇航公司与郊区供销公司订立《会议纪要》之后的保证责任的理由不成立，万通公司的担保责任根本不适用过错责任原则。2、一审判决对郊区供销公司的损失，在计算方法上存在双重处罚的情况，判决结果与一审中所作的宇航公司与郊区供销公司过错责任的认定完全不相符合。一审判决认定宇航公司与郊区供销公司签订的《会议纪要》是无效协议，郊区供销公司提供的出租房屋不符合《补充协议》的要求，应是对《补充协议》的违反，对违约责任的处理可以通过两种方法加以确定：一是降低租金，二是赔偿对方的损失，但二者不能并用。而一审判决既降低租金、又承担损失，显属不公。即使《会议纪要》无效，宇航公司应承担60%、郊区供销公司应承担40%协议无效的过错责任，那么郊区供销公司的损失应按照《租赁协议》规定的租金标准加以计算即第一年580万元、第二年638万元，而一审判决先降低了房租，这表示对郊区供销公司因提供的房屋不符约定条件所进行的处理，同时又按照过错责任大小再次对降低后的房租进行处理，显然是对郊区供销公司在同一事实上进行了双重处罚，郊区供销公司为此承担了双重责任，违反了公平、公正的原则。3、九胜商厦一至四层中的第一层自1998年7月1日至2003年6月30日止使用权已被有关法院判令抵偿宇航公司所欠债务，该层房屋应视为宇航公司在使用，相应摊销费用应按所占面积的比例，根据每层月折旧9692.17元、补提折旧60个月、从总损失中扣除581530.2元，因此宇航公司的损失应确认为5292268.78元。4、宇航公司的开设程序违法、注册资金不实，导致宇航公司不能对外独立承担民事责任，依法应由提供《民事责任担保书》航天五院(也是实际开办单位)承担民事责任。一审判决未对宇航公司承担民事责任的能力进行实质审查，下判航天五院不承担宇航公司承租九胜商厦的民事责任，损害了郊区供销公司的合法权益。请求二审法院依法予以改判。

宇航公司上诉称，一审判决认定事实和确定责任有误，请求二审法院依法改判。主要理由是：1、不保护宇航公司后履行抗辩权有失公允，因为虽然宇航公司未在约定的l995年6月九胜商厦封顶时支付100万元，但郊区供销公司当时并未提出异议，给予了谅解，这与郊区供销公司未能在约定的时间内实现水、电和消防系统到位，有着本质的区别，而且该租赁标的物是边土建、边装修，因此一审判决将宇航公司已被郊区供销公司谅解的行为与郊区供销公司不可原谅的行为并提为丧失抗辩权的依据，是不妥当的。2、一审判决对双方协议不能履行的责任认定有失偏颇，认定1995年12月22日强行开业的主要责任在宇航公司不公平，当时已刊出开业广告、发出请柬、诸多活动仪式已安排，开业是无奈之举，而郊区供销公司没有按照会议纪要的要求落实安排资金办理有关消防等设施的责任应更大，至少应按五五比例确定双方的责任。3、因郊区供销公司提供的房屋不符合约定的出租条件，一审判决对租金的认定与事实不符，虽然不是按照双方原约定的租金标准计算，但参照苏州市人民政府《关于深化改革非居住公房租金的意见》中的计算方法也不公平，因为该意见规定出租房屋采取基价租金和协议租金两种计算方法，显然不应同时适用基价租金中的租金附加和协议租金中的上浮倍率。4、在一审判决之前，宇航公司曾提出将除一层铺面以外的讼争房屋交还郊区供销公司，一审法院未许可，仍要求宇航公司支付此后的房屋使用费，缺乏事实依据。万通公司和航天五院均未向本院提交书面答辩意见。在二审庭审中，万通公司辩称，宇航公司与郊区供销公司于1995年12月22日达成的会议纪要中免除了郊区供销公司在九胜商厦开业之前完成电力增容和消防达标等义务和责任，是对合同内容的重大变更，未通知保证人，这一变更导致主合同的无效，对这一导致合同无效的变更行为，万通公司没有过错，不应承担任何责任。航天五院辩称，航天五院开发部向江苏省苏州市工商局出具的民事责任担保书.属于对工商行政管理机关的内部意见，并未对外明示;且该担保书也不是法律规定的担保方式，因此航天五院不应对宇航公司承租九胜商厦承担民事责任。

一、维持江苏省高级人民法院(2000)苏民初字第1号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项和第七项。

二、变更江苏省高级人民法院(2000)苏民初字第1号民事判决第四项为：宇航公司自1996年11月24日起.至本判决生效之日止，按每年3622751.49元向郊区供销公司支付九胜商厦的租金;并支付1995年度至1996年度拖欠的租金1382751.49元。另自1996年2月1日起，按每日万分之三计算1382751.49元的逾期付款违约金至同年2月16日;自l996年2月16日，按每日万分之三计算66万元的逾期付款违约金至本判决生效之日止;自1996年11月24日，按每日万分之三计算1382751.49元的逾期付款违约金至本判决生效之日止;分别自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日、l1月24日，2000年5月24日、11月24日，2001年5月24日，按每日万分之三计算1811375.75元的逾期付款违约金至本判决生效之日止。以上款项合计后，由宇航公司承担60%，郊区供销公司自行承担40%。

三、变更江苏省高级人民法院(2000)苏民初字第1号民事判决第六项为：宇航公司的损失5292268.78元，由其自行承担3175361.27元，郊区供销公司承担2116907.51元。

一审案件受理费、反诉费，按一审判决执行;二审案件受理费111992元，由郊区供销公司负担55996元，宇航公司负担55996元。

本判决为终审判决。

审判长程新文

审判员于晓白

审判员张章

二○○一年八月十五日

书记员关丽