海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案思维导图

上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处与被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，中国人民解放军军事法院于2003年3月18日作出(2002)军民初字第1号民事判决，中国人民解放军海军航空兵部海南办事处对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2003年7月10日对本案进行了公开审理，上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处的委托代理人赵炳金、何宝忠，被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上诉人海南三九旅游服务有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：1994年1月25日，深圳三九旅游服务有限公司(以下简称深圳三九公司)与中国人民解放军海军航空兵部海南办事处(以下简称海航办事处)签订《京航大厦租赁合同》，双方约定：海航办事处将其独资兴建的京航大厦(建筑面积22000平方米及大厦东侧、南侧前的场地1500平方米)出租给深圳三九公司经营，租期为12年，从1995年4月1日起至2007年3月30日止，年租金为人民币1500万元。每月一日前付清每月租金125万元，逾期三个月不交清租金，甲方有权收回乙方房产经营权(包括乙方投资装修的不动产)。同日，双方还签订了《京航大厦装修标准及设备标准》，对土建设备、设施部分作了约定。为了履行合同，深圳三九公司出资，以京航大厦为住所地和经营场所，于1994年2月18日注册成立了海南三九旅游服务有限公司(以下简称海南三九公司)，委任丁一虹为该公司法定代表人。海南三九公司成立后，又与海航办事处签订一份《京航大厦租赁合同》，时间、内容与深圳三九公司和海航办事处签订的《京航大厦租赁合同》基本相同。1994年11月，经海航办事处同意，海南三九公司又注册成立了海南三九国际大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九国际大酒店(非独立法人，负责人李启维)。1994年7月15日，海南三九公司与海航办事处签订《京航大厦租赁合同补充协议书》，约定将京航大厦北侧的1330平方米空地划归海南三九公司兴建酒店、餐厅操作间、歌舞厅、锅炉房等附属用房，并对附属房的建设、管理等作了约定。1994年10月25日和1995年3月20日，海南三九公司与海航办事处先后签订了《京航大厦部分楼层移交协议》和《京航大厦项目移交协议》。此后，海南三九公司组织施工，对大厦进行了设备安装、装修和对附楼进行土建。1995年4月26日，海南三九国际大酒店有限公司与海航办事处签订了《京航大厦租赁合同推迟起租日期的补充协议》，将起租时间变为1995年8月1日起至2007年7月30日止。

签订《京航大厦租赁合同》后，海南三九公司于1994年3月15日付给海航办事处定金500万元，1997年5月8日付租金200万元，1997年6月17日支付5万元。合同约定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大厦的装饰工程亦因深圳三九公司、海南三九公司资金不足，未能按计划和标准完成。在此期间，海南三九公司就水、电、通信等问题曾多次向海航办事处提出要求未果。1996年6月1日至1998年5月27日期间，海航办事处曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九国际大酒店有限公司索要房租，否则终止《京航大厦租赁合同》及所有补充协议，按合同约定无条件收回京航大厦的使用权。1998年7月12日，海南三九公司与海航办事处签署了《会谈纪要》，双方同意从1998年7月13日起，海南三九公司将京航大厦交还海航办事处管理。同时，海南三九公司提出保留通过法律程序解决这一问题的权利。

另查明，1992年7月18日、8月30日，海航办事处向海口市城市规划局申报兴建海军航空兵部综合楼、商住楼项目。海口市城市规划局于1992年11月2日批复同意。但海航办事处未能提交关于兴建京航大厦项目的军队报批文件。京航大厦1992年12月开工，1994年7月30日竣工，外墙装饰工程与内墙四、五、六层装饰工程已完工，其余楼层及室外工程和水电部分未完工，亦未验收。京航大厦建成以后，海航办事处至原一审期间未向一审法院提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。1994年10月15日，海军航空兵后勤技术部曾批复同意京航大厦出租，但要求海航办事处办理房产经营许可证。一审期间，海航办事处提交了1995年1月1日由海军房地产管理局签发的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》复印件，载明房屋地址是海口市机场路33号。但经一审法院查明，该大厦原座落系机场路1号，1997年7月29日才编制为机场路33号。一审法院重审期间，海航办事处向该院提交了海口市房产管理局1999年8月20日向海航办事处签发的《房屋所有权证》复印件和海口市国土海洋资源局2000年7月10日的证明函，函中称：1999年8月向海航办事处核发了包括京航大厦建筑在内的《国有土地使用证》。

1998年8月20日，深圳三九公司向一审法院起诉，要求海航办事处赔偿损失1100万元。1998年10月20日，深圳三九公司变更诉讼请求，请求判决双方签订的所有合同无效，由对方承担全部责任，除返还其全部投入外，赔偿损失1340.2万元，承担诉讼费用。1999年1月27日，中国人民解放军军事法院作出(1998)军经初字第2号民事判决。海航办事处对该判决不服，向本院提出上诉。本院经审理，于2001年12月22日以(1999)经终字第138号民事裁定将该案发回重审。