设定房地产抵押未办理登记的处理思维导图

抵押物未能登记导致抵押权不能成立，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人应承担违约责任，此责任依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。

最高法院在担保法若干问题的司法解释中第59条规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权，但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

此规定的意思是，如果因政府登记部门的原因未能办理抵押物登记的，但已收到抵押人交付的权利凭证，那么，本规定的债权人对合同约定的抵押物有优先受偿权，但抵押物毕竟没有登记，本规定的债权人对该抵押物没有物权，故不能与该抵押物的受让人、经登记的抵押权人和其他第三人相对抗。