关于房屋权属登记前置性审查的改革构思思维导图

(一)现行房屋权属登记制度是五十年代初步形成，八十年代末逐步完善的，有别于英美、大陆法系的具有中国特色的物权登记制度。带有浓厚的计划经济的管理理念，其特点是把房屋权属登记涉及到的民事行为、行政行为都纳入了行政审批管理范畴，使用行政管理手段去调整权属登记各方民事主体的民事关系，既超越了权限，又造成了行政机关做了大量的不属于行政管理职能的工作，可谓是用陈旧的管理方式，维持崭新的市场秩序，而力不从心。房屋权属登记制度中的前置性审查程序是对权属登记资料的审核，主要是对权属登记的主体资格与客体资格的真实性。客观性、合法性进行实质性审查。房管部门依行政管理手段对既有涉及物权，又有债权以及相邻关系等大量的客观事实和法律事实进行甄别和认定，其准确性、公平性、客观性均难免受到质疑，已成为制约房屋权属登记效率的滞后程序。

(二)房屋权属登记前置性审查程序人为操作随意性强，加上各级地方政府，甚至各级主管部门都为此制定了大量的实施细则、具体规定等，造成了房屋权属登记壁垒重重，审批无数，程序繁琐的局面，有关的工作人员吃拿卡要，大量的腐败也就是滋生在前置性审查阶段。据了解，房产办证难一直是消费者投诉的重点，经中国消费者协会统计，近几年来，房产办证难一直稳居消费者投诉最多的前五位之列。

(三)随着公民维权意识的不断提高，房屋权属登记制度的滞后程序，已成为房屋权利申请人投诉的重点。近年来，房产管理部门面临的行政诉讼。行政复议日益增多。据统计，截止到今年的7月，海口地区关于房屋权属登记纠纷的行政诉讼、行政复议就已经有22宗(不包括物业、市场方面的行政诉讼及复议)，房产管理部门为此付出了大量人力、物力去应诉，并承担了不少败诉的损失。在此之前，房产管理部门一直都在整改，对有关工作人员也进行了培训，但还是避免不了行政诉讼增多的局面，这充分证明了道德的约束不能代替管理的规则。所以，单靠某个部门或人员的素质提高是无法弥补房屋权属登记制度中滞后程序的弊病造成的后果，再多的努力也只是量变，不能产生质的改变。房屋权属登记制度需要从本源下手，需要彻底的质变。

根据房屋权属登记必须不断地适应社会主义市场经济发展的需要这一特点，结合当前海口市实际情况，构思中的房屋权属登记工作程序应当分解为两个阶段。

(一)前置性审查阶段。对申请人提供的申办要件审核工作交由司法行业的社会中介机构去完成，如律师事务所、公证处等，社会中介机构负责承担前置性审查的法律责任。这是改革中最重要的一环，它把房产管理中最容易混乱的工作—收件审核，由直接管理变为间接管理，通过剥离行政机关的审批权，以社会中介机构与当事人形成契约关系的方式，代替了行政机关和当事人的行政管理关系，从制度上杜绝了上述现行房屋权属登记制度中滞后程序的假疵。另方面，社会中介机构的选择非常重要，在当前的情况下，由律师事务所担任这项工作比较适当，理由如下：

为保证房屋权属登记程序改革顺利的、有效的进行，应从立法、行政及宣传等方面全方位实施保障：