律师点评四大房产交易陷阱案例思维导图

新手买房注意事项

2008年8月，李某与陆某签订房产转让合同，以138万元的价格购买了陆某的一套房屋。李某支付了138万元房款，拿到房屋钥匙后搬住其中，但并未办理过户手续。一天，突然有人拿她房子的产权证明，让李某搬出。因为陆某以更高的价格将房子卖给了他人。为此，李某提起诉讼，请求解除查封，判令陆某办理过户手续。法院审理后以不动产买卖的完成标志是办理过户手续为由，驳回了李某的请求。

赵先生用较低的价格购买了位于郊区的一处房屋。他是看到出售商品房的广告之后，认为此地今后会发展为市区而提前购买的。在交完房款之后，他要求开发商提供他办理产权证明所需要的一切手续，但开发商却什么也拿不出来。因土地使用权是集体土地，所以他的房子根本无法办理产权证明。

律师点评：随着市区房价的不断飙高，以及市区不断地向郊区扩展，许多购房者逐渐将关注到市区周边价格较低的房子上。但城市周边的土地为集体土地，集体土地上的房屋，原则上讲只能是本地人购买，“外人”购买这类房屋是办不了产权的。

林先生以比较低廉的价格购买了某小区的一套房屋，当时签订的合同是“商品房买卖合同”。当时开发单位许诺，过1年后给所有住户统一办理房屋产权证，可是过了几年都没有消息。于是他找到了开发单位，开发单位的人告诉他这是单位集资房，他作为非本单位人员无法得到产权证。

律师点评：由于历史原因，不少企事业单位或多或少都拥有国家行政划拨的土地，有些房地产开发商与这些单位联合建房，建成后将多余的房屋卖给单位职工以外的人。按照国家有关规定，联建住宅必须由本单位自用或职工投资购买居住，不准出售给外单位，更不能当商品房出售。如开发公司欲出售此类房屋，则需要先补交地价款并补办有关手续。卖房人在购买此类房屋时，首先要弄清是否给国家交了土地出让金，有无土地出让证、开工建设许可证、销售许可证及有关售房手续是否齐全；其次，要弄清产权归属。

一位个体工商户，在开发区购买了一套数百平方米的门市房，总价值近100万元。然而过了不到3年，他被有关部门告知搬家，因为土地要被政府征用，他新买的房子将被拆掉。原来他买的房子不是什么商品房，而是临时建设用房。他急忙去找开发商，谁知开发商早已人去楼空。

律师点评：所谓“临建房”是在取得临时土地使用权后在上面建设的房屋。按《规划法》中的规定，临时土地使用权的期限为2年，到期必须重新申报。政府可无条件征用该土地，在征用时上面的建筑必须无条件被拆除。很多不法开发商在取得土地临时使用权后在上面建筑房屋，然后以商品房的名义出售，使不少消费者蒙受了巨大的损失。此类开发商通常都是在房屋销售之后就会消失，等消费者反应过来后讨债无门。因此，消费者购房时一定要注意开发商的土地产权。