太宇有限公司诉锡山市洛社雅西柴油机厂等租赁合同纠纷案思维导图

合资格林顿公司系柴油机厂与美国格林顿公司合资企业，1999年9月8日，公司董事会决议将全部股权转让给太宇公司。1999年10月，柴油机厂、雅西集团、合资格林顿公司与太宇公司签订《租赁合同》一份，约定柴油机厂、雅西集团、合资格林顿公司分别将其拥有的土地、厂房、机器设备出租给太宇公司，租赁期限25年，租金按月支付。在租赁合同签订之前，合资格林顿公司曾与柴油机厂和雅西集团签订协议约定，在租赁合同签订之后其出租给太宇公司的机器设备的所有权归柴油机厂和雅西集团所有，其在租赁合同中权利和义务转由柴油机厂和雅西集团承担。合约签订后，出租方柴油机厂、雅西集团、合资格林顿公司依约向太宇公司交付了合同约定的租赁物。此后，合资格林顿公司的股东与太宇公司签订股权转让协议，将合资格林顿公司的全部股权转让给太宇公司。合资格林顿公司依照法定程序变更登记为太宇公司的独资子公司格林顿公司（即原审被告无锡市雅西格林顿动力机有限公司）。2000年1月，太宇公司将租赁物交给独资格林顿公司开始实际经营。根据合同约定，太宇公司于2000年1至5月应付租金分别为62250元、28650元、86100元、77350元、86250元，太宇公司均已按约支付，租金收款人为出租方指定的雅西村实业公司。2000年7月至2001年1月，太宇公司每月应付租金额为125000元。太宇公司实际足额支付2000年7月租金125000元，支付8月部分租金计16708元，支付9月部分租金计19200元，租金收款人均为雅西村实业公司。上述租金均自独资格林顿公司账户向出租方支出。2000年10月起，太宇公司开始拖欠租金。柴油机厂、雅西集团为此诉至原审法院，请求判令：1、终止租赁合同；2、太宇公司和独资格林顿公司支付拖欠租金并支付违约金；3、太宇公司和独资格林顿公司承担全部诉讼费用。

1、《租赁合同》不违反我国法律的强制性规定，具有法律效力。第一，土地租赁有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这是对农民集体所有的农业用地使用权的禁止性规定。锡山市国土管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》表明，系争出租土地在出租之前已合法转为工业用地，其性质已不再属农业用地。因此，柴油机厂将非农业用途农民集体所有的土地的使用权出租给太宇公司，显然不属《中华人民共和国土地管理法》第六十三条禁止的情形。第二，房屋租赁有效。涉案租赁房屋所有权人为雅西集团，其出租房屋时，租赁房屋处于抵押状态。《中华人民共和国担保法》并无抵押房产不得出租的强制性规定；而中华人民共和国最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释＝第六十六条第二款仅规定了，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本案的事实是，太宇公司未按约支付租金，且并未因租赁房屋存在抵押的事实而遭受损失；中华人民共和国建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》系部门规章，不属我国法律规定的法律、行政法规，不论雅西集团行为是否违背该办法的规定，租赁合同均不因此而无效。综上，租赁合同的订立及约定内容，均未违反我国法律的强制性规定，合同有效。柴油机厂、雅西集团已依据租赁合同的约定，向太宇公司交付租赁物。太宇公司未按约支付租金，属违约，应承担逾期付款的违约责任。独资格林顿公司负有向太宇公司支付实际使用租赁物对价的义务。柴油机厂和雅西集团诉请判令终止租赁合同，具有事实及合同依据，应予支持。太宇公司关于因租赁合同违反法律强制性规定而无效的抗辩理由无法律依据，不予支持。

2、合资格林顿公司系依法成立的独立法人，其依法享有处分自身财产及合同权利的权利。合资格林顿公司已经将租赁财产及租赁合同中全部权利、义务转让给柴油机厂和雅西集团，且被告并未提出及举证证明该转让协议侵害了第三人的合法权益的抗辨、事实，该转让协议有效。因此，自财产权及合同权利转让之时起，租赁合同的出租方的主体只有柴油机厂及雅西集团。其后合资格林顿公司股权转让，法人性质由合资企业变更为外商独资企业，即不享有租赁合同的权利、义务。再者，独资格林顿公司根据太宇公司指令实际向柴油机厂、雅西集团足额支付2000年1－7月份租金的行为，亦印证了目前租赁合同出租方系柴油机厂及雅西集团的客观事实。柴油机厂和雅西集团现以权利人身份主张权利，符合法律规定，应予以支持。太宇公司及独资格林顿公司关于柴油机厂和雅西集团无权主张设备租金的抗辩与事实不符，理由不能成立，不予采信。

4、根据主合同的约定，本案纠纷应适用我国法律。

１、租赁土地类别虽为工业土地，但仍为农民集体所有。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地不得用于出租。根据该法第四十三条，独资格林顿公司只能使用国有土地，故租赁合同无效。