江苏省苏州市郊区供销集团等诉江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案思维导图

另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。

还查明，郊区供销公司已于1997年6月11日领取了九胜商厦的房屋所有权证。宇航公司对九胜商厦的装修分为固定部分和可移动部分。对于固定装修，经一审法院委托中国建设银行江苏省分行直属支行鉴定，确认九胜商厦一至四层固定装修造价为2791344．5元，地下餐厅固定装修造价为828760．99元，合计3620105．49元，折旧程度按8年推销，每年摊销费用452513．19元，每月摊销费用37709．43元。

郊区供销公司和宇航公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

郊区供销公司上诉称，一审判决适用法律有误，请求二审法院依法改判。主要理由是：1、1995年12月22日宇航公司与郊区供销公司订立的《会议纪要》，不是对设立担保的《租赁协议》主要内容的变更和修改，而是对未设立担保的《补充协议》内容的变更和修改，即涉及有关水电、消防工程未到位的补救和责任的承担，而这两方面的要求是未设定担保的《补充协议》中规定的内容。即使《会议纪要》是对《租赁协议》内容的变更和修改，宇航公司与郊区供销公司未通知或未征求万通公司的意见，并不能由此推出违反公平、诚实信用原则的结论。无论是《担保法》，还是《担保法》实施前有关担保问题的相关法律，在担保人承担过错赔偿责任的问题上，只适用于主合同无效或担保合同无效两种情形，担保人明知主合同无效而仍然为之担保的，或者担保人对担保合同的无效具有过错的，担保人应承担相应的赔偿责任。本案中，主合同即《租赁协议》合法有效，《担保合同》亦有效，这是一审判决首先确认的两大法律事实，因此，关于万通公司不承担1995年12月22日宇航公司与郊区供销公司订立《会议纪要》之后的保证责任的理由不成立，万通公司的担保责任根本不适用过错责任原则。2、一审判决对郊区供销公司的损失，在计算方法上存在双重处罚的情况，判决结果与一审中所作的宇航公司与郊区供销公司过错责任的认定完全不相符合。一审判决认定宇航公司与郊区供销公司签订的《会议纪要》是无效协议，郊区供销公司提供的出租房屋不符合《补充协议》的要求，应是对《补充协议》的违反，对违约责任的处理可以通过两种方法加以确定：一是降低租金，二是赔偿对方的损失，但二者不能并用。而一审判决既降低租金、又承担损失，显属不公。即使《会议纪要》无效，宇航公司应承担60％、郊区供销公司应承担40％协议无效的过错责任，那么郊区供销公司的损失应按照《租赁协议》规定的租金标准加以计算即第一年580万元、第二年638万元，而一审判决先降低了房租，这表示对郊区供销公司因提供的房屋不符约定条件所进行的处理，同时又按照过错责任大小再次对降低后的房租进行处理，显然是对郊区供销公司在同一事实上进行了双重处罚，郊区供销公司为此承担了双重责任，违反了公平、公正的原则。3、九胜商厦一至四层中的第一层自1998年7月1日至2003年6月30日止使用权已被有关法院判令抵偿宇航公司所欠债务，该层房屋应视为宇航公司在使用，相应摊销费用应按所占面积的比例，根据每层月折旧9692．17元、补提折旧60个月、从总损失中扣除581530．2元，因此宇航公司的损失应确认为5292268．78元。4、宇航公司的开设程序违法、注册资金不实，导致宇航公司不能对外独立承担民事责任，依法应由提供《民事责任担保书》航天五院（也是实际开办单位）承担民事责任。一审判决未对宇航公司承担民事责任的能力进行实质审查，下判航天五院不承担宇航公司承租九胜商厦的民事责任，损害了郊区供销公司的合法权益。请求二审法院依法予以改判。

宇航公司上诉称，一审判决认定事实和确定责任有误，请求二审法院依法改判。主要理由是：1、不保护宇航公司后履行抗辩权有失公允，因为虽然宇航公司未在约定的l995年6月九胜商厦封顶时支付100万元，但郊区供销公司当时并未提出异议，给予了谅解，这与郊区供销公司未能在约定的时间内实现水、电和消防系统到位，有着本质的区别，而且该租赁标的物是边土建、边装修，因此一审判决将宇航公司已被郊区供销公司谅解的行为与郊区供销公司不可原谅的行为并提为丧失抗辩权的依据，是不妥当的。2、一审判决对双方协议不能履行的责任认定有失偏颇，认定1995年12月22日强行开业的主要责任在宇航公司不公平，当时已刊出开业广告、发出请柬、诸多活动仪式已安排，开业是无奈之举，而郊区供销公司没有按照会议纪要的要求落实安排资金办理有关消防等设施的责任应更大，至少应按五五比例确定双方的责任。3、因郊区供销公司提供的房屋不符合约定的出租条件，一审判决对租金的认定与事实不符，虽然不是按照双方原约定的租金标准计算，但参照苏州市人民政府《关于深化改革非居住公房租金的意见》中的计算方法也不公平，因为该意见规定出租房屋采取基价租金和协议租金两种计算方法，显然不应同时适用基价租金中的租金附加和协议租金中的上浮倍率。4、在一审判决之前，宇航公司曾提出将除一层铺面以外的讼争房屋交还郊区供销公司，一审法院未许可，仍要求宇航公司支付此后的房屋使用费，缺乏事实依据。万通公司和航天五院均未向本院提交书面答辩意见。在二审庭审中，万通公司辩称，宇航公司与郊区供销公司于1995年12月22日达成的会议纪要中免除了郊区供销公司在九胜商厦开业之前完成电力增容和消防达标等义务和责任，是对合同内容的重大变更，未通知保证人，这一变更导致主合同的无效，对这一导致合同无效的变更行为，万通公司没有过错，不应承担任何责任。航天五院辩称，航天五院开发部向江苏省苏州市工商局出具的民事责任担保书．属于对工商行政管理机关的内部意见，并未对外明示；且该担保书也不是法律规定的担保方式，因此航天五院不应对宇航公司承租九胜商厦承担民事责任。

一、维持江苏省高级人民法院（2000）苏民初字第1号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项和第七项。

二、变更江苏省高级人民法院（2000）苏民初字第1号民事判决第四项为：宇航公司自1996年11月24日起．至本判决生效之日止，按每年3622751．49元向郊区供销公司支付九胜商厦的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金1382751．49元。另自1996年2月1日起，按每日万分之三计算1382751．49元的逾期付款违约金至同年2月16日；自l996年2月16日，按每日万分之三计算66万元的逾期付款违约金至本判决生效之日止；自1996年11月24日，按每日万分之三计算1382751．49元的逾期付款违约金至本判决生效之日止；分别自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日、l1月24日，2000年5月24日、11月24日，2001年5月24日，按每日万分之三计算1811375．75元的逾期付款违约金至本判决生效之日止。以上款项合计后，由宇航公司承担60％，郊区供销公司自行承担40％。

三、变更江苏省高级人民法院（2000）苏民初字第1号民事判决第六项为：宇航公司的损失5292268．78元，由其自行承担3175361．27元，郊区供销公司承担2116907．51元。