房产交易“直更名”的法律风险思维导图

虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，为购房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存在着很大的法律风险。

一方面，从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让。除此之外，“直更名”过户也是一种偷逃税费的行为，这同样是国家法律所不允许的。另一方面，通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。同时，“直更名”在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。

自商品房实行购房实名制后，已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的，就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同，仅限以下三种情形：一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等；二是家庭成员之间因客观原因需要更名的；三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。

根据我国合同法规定，“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。业内人士提醒，实际操作中，购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了，在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。

（责任编辑：木土土）

[1]《中华人民共和国消费者权益保护法》