农村房屋买卖合同纠纷判决书思维导图

（一）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

（二）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

一、……；

二、……。

原告赖某，男，汉族，住所厦门市xxxxxx

委托代理人xxx，xxxxxx律师事务所律师。

被告胡某，男，汉族，安徽省xxxxxx

委托代理人陈律师，xxxxxx律师事务所律师。

原告赖某诉被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖某的委托代理人康志杰律师，被告胡某的委托代理人陈律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赖某诉称，2013年8月25日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于厦门市xxxxxx室的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元（人民币，下同）。合同第五条约定：“本合同签订时，乙方应该向甲方支付该房屋交易定金100000元”;第十二条约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”;第十七条约定：“本合同在履行过程中所产生的纠纷，有甲乙双方协商解决;协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。依照合同约定，被告应在合同签订之时即2013年8月25日向原告支付定金100000元，但被告并未依约支付，此后，原告对此催促被告支付定金并继续履行合同名，但被告却置之不理，被告已经以实际行为表明不再履行合同义务，已构成违约。无奈之下，原告委托福建英合律师事务所于2013年8月29日向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。被告在收到原告所发的函件后仍然不履行支付违约金的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金269000元;二、被告向原告支付律师费12760元。

被告胡某辩称，

一、因厦门住房限购政策，被告不具备在厦门购买住房的主体资格，被告无法通过合同的签订及履行而取得讼争房产的所有权，故合同的根本目的无法实现;

二、讼争合同系限购令而导致合同根本目的无法实现而无法履行，被告对此没有过错，基于公平原则，被告的行为不构成违约，无需承担违约责任;

三、原告在其向被告所发的函件中主张解除合同，被告虽不完全同意原告解除合同的理由，但因该合同再客观上无法履行，故被告同意解除合同;

四、讼争房产交易未成没有给原告造成任何损失，退一步说，即使原告确实有损失，也应当向中介方主张;

五、原告主张律师费没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回;

六、即使被告的行为构成违约，因原告没有任何损失，根据《最高人民法院关于合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定，原告所主张的违约金也畸高，依法应予以降低。

一、被告的户籍所在地为安徽省泾县泾川镇;

二、原告因本案诉讼支付律师费12760元;

三、2011年2月20日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政法办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，其中第六条规定：“……对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计交纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）……”;2013年4月2日，厦门市人民政府发布《关于本市贯彻实施意见的通知》，其中第二条规定：自本未见发布次日起，对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年起内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）;对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”

一、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付违约金30000元;

二、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付律师费12760元;

三、驳回原告赖某的其余诉讼请求。