以案说法——农村宅基地能否买卖与继承？思维导图

案例1、1981京市海淀区某村村民孟某之母，经大队批准在村中建北房三间。孟母死后，孟父于1985年将房屋以6500元卖与城镇居民崔某。后来，崔某出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有三间南房、三间北房和一间西房，并住在该房内。

2005年1月25日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认，孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。

宅基地，是指农村村民为建设自住房屋使用的土地，属于集体土地使用权。宅基地使用权受到法律的严格限制，一是用途限制。对已取得宅基地使用权，权利人如需变更土地用途，必须依法经过批准。二是面积限制。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是，宅基地使用权的转让受法律限制。《土地管理法》第六十二条规定：“农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”。

《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定(修正)》第九条规定：“村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的，其原宅基地由本村集体经济组织收回，宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除;也可经乡人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”。

《河北省农村宅基地管理办法》第十四、十五条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。

农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。”

2007年12月16日，国土资源部重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，农村住宅用地只能分配给本村村民”。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。孟父与崔某签订的房屋买卖合同严重损害了国家和他人的利益，同时也违反法律、行政法规的强制性规定，因此房屋买卖合同无效。

根据2007年北京宋庄画家村一案的审理，如果崔某已经办理了房产证，并将自己的户口落户到了农村，在这种特殊情况下，双方合同是有效的。

我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”农村宅基地的使用权不是一般的“财产”，而属于“特殊财产”。同时宅基地使用权受到法律严格限制，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人身依附性。同时，我国农村宅基地既有一定的福利性质。农民一般无偿取得宅基地，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。因此，农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。宅基地作为特殊财产，虽然不能以一般财产的继承方式来继承，但是可以依法取得对该宅基地的使用权。

在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。即农村土地归集体所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。根据国家相关法律法规规定，只有本集体经济组织的成员依法享有取得宅基地的权利。由于王某户口已经迁出，丧失了取得宅基地使用权的资格。因此王某只能将房屋拆除或将房屋卖给具有符合申请建房用地条件的村民。

我国现行的法律对宅基地的使用及流转有严格的限制，在使用上采取“一户一宅”的原则，流转只能在本集体经济组织内部即宅基地转让只能转让给本集体经济组织内且符合申请宅基地条件的成员。宅基地作为一种“特殊财产”具有许多特殊性，城镇户口公民购买农村房屋时应谨慎。

[1]《中华人民共和国继承法》 第三条

[2]《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条

[3]《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条

[4]《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条

[5]《中华人民共和国合同法》 第五十二条