农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题思维导图

原告孙某珍与被告朱某海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙某珍、朱某海购买戴成然房屋从事建材生意，2006年原告孙某珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女，并电话通知被告皮远桂，接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。

2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱某海购房款65000元，被告朱某海将户主为朱某海座落于中武乡玉圃村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱某海地址中武乡关堰村九组地号06-20-120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂，朱某海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生，朱某海出具了：皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱某海的收条一份并口头约定朱某海夫妇有居住权。

2008年11月16日朱某海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份，朱某海将二间三层楼房卖给皮远桂，记占地面积148㎡，总计房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余font color=red房5000元，于2008年11月17日付款5000元，2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在场人孙元柱、孙元成的签名。嗣后，孙某珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村，因居住权问题，孙某珍与皮远桂夫妻发生分歧。

本案的焦点即被告朱某海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法，也就是皮远桂取得孙某珍和朱某海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条(二)项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中，其一、原告孙某珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱某海，且第一次给付行为在2007年3月1日，至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定，其三、房屋转让的价格90000元是朱某海与皮远桂协商的价格，原告也无确凿证据证实转让的价格不合理，故皮远桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱某海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案原告孙某珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有1、朱某海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;2、法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村2组的家中，当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意，孙某珍的偏屋就在皮的隔壁;3、孙某珍并无证据证实自己不知情;4、朱某海与孙某珍至今还系夫妇关系，双方是一个利益的共同体，正如朱某海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和，据此推论孙某珍也应知道卖房的始终。

但善意第三人取得不动产，须登记过户才产生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地，目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱某海并未全部卖出，靠北边山墙一间平房仍然为朱某海夫妇所有。

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱某海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见：此类合同有效。

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》