上海酝酿重启交易环节土地增值税思维导图

“目前正处于研究阶段，主要讨论的问题一是征收的幅度。法律规定土地增值税采用四级超额累进税率，其中最低税率为30%，最高为60%。征收比例既要能起到抑制房价的目的，同时又不至于给房地产行业造成致命打击。二是一旦征收，是否会转嫁到消费者身上，从而又推高房价。三是如何解决目前市场上比较普遍的交易过程中阴阳合同的问题。”上述接近上海市房管局的人士透露。

此外，记者从北京市税务系统的内部工作人员处得知，税务系统也在积极探讨征收个人交易环节的土地增值税的可行性，而且大部分专家认为这比房产税操作起来简单、方便，效果也好。

记者发现，国务院自1994年1月1日开始在全国开征土地增值税，当时增收的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地行为。但此后国家税务总局规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

“一旦对非自住住宅恢复征收土地增值税，将根本打击投机投资需求，真正恢复住宅的基本消费功能。这样，靠投机投资需求拉动的热点城市的房价会迅速全面降温。”经济学家华生告诉记者。

“今年的主要任务是抑制投资投机行为，在房产税争议较大的当下，比较有效的办法是重启在交易环节征收土地增值税，使房地产彻底失去投资价值，对房价也能起到立竿见影的作用。”上述接近房管局人士告诉记者。

华生在两年前就一直呼吁对非自住房恢复征收土地增值税，他认为，这样对房价调节起来目标更加准确，征收起来比较方便，只要有交易价格，就可以征收。

与华生的观点一样，早在今年4月下旬，上海望源房地产开发企业董事长季宝红就告诉记者，政府要调控房价，只要恢复征收1999年暂缓的土地增值税，效果立刻显现。

“相比土地增值税，房产税的作用微乎其微。政府只要宣布恢复征收土地增值税，同时给1~2年的执行缓冲期，我相信这些投资投机客会大量地将手中的房子抛售，目前胶着的市场肯定发生转向。”季宝红告诉记者。

据市场统计数据显示，今年4月份调控以来，成交量急剧萎缩使存量房数字不断上升，上海楼市出现了“消化不良”的症状，存量房面积已近675万平方米。季宝红认为，给1~2年的缓冲期，就可以在这段时间内把存量房逼出来，一旦逼出这些存量房，房价下跌20%左右肯定没问题。

而针对恢复征收土地增值税的传言，上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示出了自己的担忧：“地方政府有没有这样的决心?这一政策出台将彻底得罪开发商。目前开发商是一等二怕。等政策的转向，调控的放松;怕房价下跌后成交量更少，同时一旦房价下跌，先前高价购买者要求退款，会招来很多麻烦。如果恢复征收土地增值税，开发商受到的打击将更重，本身脆弱的资金链将会绷得更紧。”

记者注意到，和房产税一样，恢复征收土地增值税也惹来不少争议，中投证券地产分析师李少明在接受本报记者采访时表示，在资源一定的前提下，增加交易环节的交易成本，势必推高交易标的物的价格。如果恢复征收土地增值税，在短期内可能会抑制房价的上涨，甚至使房价下跌，但是当房地产市场好的时候，这部分的土地增值税又会转嫁到消费者身上，从而进一步推高房价。

“现在土地的产权是70年，购买者都没有拥有土地，哪来的土地增值税。即使征收了土地增值税，我觉得短期虽能抑制投资投机行为，但长期来看，势必会推高房价，转嫁到普通购房者身上。达不到调控目的。”李少明说。