土地增值税地方细则缓行 各地房产企业避税盛行思维导图

北京某会计师事务所的杨林(化名)最近简直成了“空中飞人”，他不断飞往全国各地帮房地产开发公司客户做“纳税规划”。

记者调查发现，最近北京的一些纳税服务机构的房地产开发商客户陡增，据一家不愿透露姓名的业内人士说，自从今年1月份国税总局“187号文”发布以来，请纳税代办机构做“纳税规划”的房地产企业暴增3倍。

房企：“能避一点是一点”“虽然我为客户服务，但真为他们的行为感到气愤，”杨林告诉记者，开发商在房价上涨过程中赚了个盆满钵满，但在纳税上特吝啬，尤其是偷逃土地增值税，“能避一点是一点”。

请杨林去做“纳税规划”的项目，多是2005年以前的房地产项目，土地多是协议转让土地，土地价格低廉，单个土地项目的纯利润在100%以上。按照“187号文”规定，这些房地产项目需要缴纳的土地增值税，都是几十万到上千万不等，但经过代办纳税机构的精心包装，这它们往往能少纳税甚至不纳税。

缴纳土地增值税业务的开展，以北京、上海等一线城市为主，因为这些城市已在不同程度地开始执行“187号文”，在这些城市，有开发业务的房地产商土地增值税交纳比例上升很快。

开发商逃税多用两种方法

“有两种方法：一是适当、合理避税;二是通过违法手段偷逃税。”杨林向记者道出了会计师事务所帮开发商偷逃土地增值税的一些门道。

第一种方法的主要内容是适当增加开发成本，使费用和成本项扩大，减少利润额，进而减少土地增值税清算应税额。这种方法一般用于土地取得之初，开发商没有取得预售证等文件时，在做项目规划和设计时就将“纳税规划”加于其中。

另外，刻意增加人力、财务、广告等费用是开发商经常用的手段。北京太和管理顾问咨询公司有关人士介绍，去年房地产行业人才薪酬增长约为16%，但实际反映到上市公司账表中的数据，远比这一数据大。

另外，许多房地产开发商都要求会计师事务所的人员帮他们出“生招”。而所谓的“生招”，即便在会计师行业里也很忌讳。

例如，在“187号文”发布之前，某开发商有一项目要进入土地增值税清算环节，因为项目利润较高，开发商不想补交税款，就采取了会计师提供的意见，将该处商业项目以“假赠予、真销售”的方式转让给了另一家企业，从而逃避了上百万元的税收。

“187号文”发布后，只要项目权属发生变更都视同销售，且有了比较严格的权属变更规定。目前开发商能采取的偷逃土地增值税措施，只有做假发票来加大开发成本，而虚造证据和假发票能为开发商逃避的土地增值税也很惊人。

杨林指出，一般偷逃税动机大的都是民营房企，国有房地产企业和房地产上市公司因为会计制度比较规范很难操作，但也有一些房地产公司通过收购建筑公司等方式扩大开发商业链，进而为偷逃税提供方便。

土地增值税地方细则难产?“除北京等几个一线城市外，大部分城市没有制定土地增值税清算细则，”首都经贸大学教授、中国税网专家张春平告诉记者，由于房地产行业整体纳税体系比较复杂，土地增值税政策长期处于不被重视的地位，地方政府在执行土地增值税清算的执行能力不强。

土地增值税始于1998年，但之前房地产行业利润不高，多数地方政府采取1%预征的方法来征收土地增值税。

“187号文件发布之后，有的地方仅仅是在预征环节后加了一个环节，叫核定，”有关专家说，有的地方税务机构因为技术手段不能对房地产企业进行清算，而改为简单的核定。

除了征收手段外，地方利益保护也是阻碍房地产土地增值税清算推广的原因。

由于二三线城市的项目多由外地房地产公司开发，它们到二三线城市开发项目除了能为当地增加营业税外，还能帮助地方政府提升当地土地价值。

“在各地都不出台土地增值税清算细则的情况下，哪个地方率先推行就有可能致使房企不去这个城市开发项目，各地都担心外地房企不进来，所以都不率先推土地增值税清算。”张春平说。