土地出让金索赔第一案开庭思维导图

近日，重庆市沙坪坝区“百年某某”16户业主状告开发商重庆某某地产发展有限公司（以下简称“某某公司”）因延期交房而索赔土地出让金一案，在沙坪坝区人民法院民二庭开庭。

这是我国第一例土地出让金索赔案件。

“太累了，我们跟开发商交涉了近一年。”“百年某某”业主邓雪梅说。

延期交房引发争议

“百年某某”位于重庆市沙坪坝区学府路，建筑面积20万平方米。此次向开发商提出索赔的是H、J栋的16户业主。

法庭开庭当日，某某公司只由一位赵姓律师出庭。相比原告方的庞大阵容，被告方某某公司显得有些势单力薄。

在庭审的几次交锋中，开发商延期交房成为双方激辩的焦点之一。

在16户业主的代理律师——重庆智豪律师事务所甘万军律师就业主因开发商延期交房索赔的起诉提交证据时，某某公司的代理律师赵律师认为，按照重庆某某与业主签订的《重庆市商品房买卖合同》，开发商所开发的H、J栋楼房在具备竣工验收条件后，于2005年4月28日交付业主使用，并出具了沙区建设工程质量监督站的工程竣工验收意见书。

他称，开发商按照合约规定的交房时间通知业主接房，开发商并不存在延期交房，所以索赔不成立。

“去年4月，某某就向业主发了接房通知，这有相关的证据可以证明，交房当时是完全具备交房条件的，不存在延期交房的概念。”重庆某某地产发展有限公司行政总监许锐接受记者采访时说。

但甘律师则认为，由于开房商的H、J栋房屋质量存在问题，开发商不能出具《商品房竣工验收备案登记证》，因而不具备交房的充分条件，应当承担违约责任。

至于“百年某某”项目的H、J栋存在的房屋安全质量问题，甘律师向法院提交了两份主要证据，包括重庆大学建设工程质量检测中心对百年某某H栋、J栋楼板鉴定报告和重庆某某地产发展有限公司、广厦重庆第一建筑（集团）公司、重庆建永监理工程有限公司印发给业主的《关于H、J栋的整改意见书》。

甘律师认为，开发商出具的工程竣工验收意见书并不代表该商品房已在建委取得竣工验收备案登记证，商品房只有通过竣工验收备案登记后，才具备合同中所约定的交房条件；沙区建委和沙区建设工程质量监督站是两个完全不同的主体，沙区建设工程质量监督站对商品房进行验收后，应出具意见书上报沙区建委，由沙区建委备案登记，这才达到商品房竣工验收的“程序”。

索赔土地出让金

事实上，开发商因延期交房被业主诉至法院的案件近年来日益增多，而此次16户业主向开发商提出索赔土地出让金的要求，则属首次。

关于此次交房纠纷，原告方代理律师甘万军称，土地使用权受到侵犯的表现形式是无法按约定行使土地使用权，业主在合同中约定2005年4月28日接房，也即业主在那时就应有权行使土地使用权，但因为开发商的责任导致交房延期。业主在购买房屋时不只是购买了地上房屋的产权，还购买了土地的使用权，是支付了对价的，出让金损失是直接损失。而我国开发商取得的国有土地使用权由国家出让，再由开发商在出售房屋时转让给购房人，因而业主的出让金损失也应得到赔偿。

他向法庭提交了一份重庆某某地产发展有限公司2003年购买“百年某某”土地使用权时，与重庆市国土资源和房屋管理局签订的《中华人民共和国国有土地使用权出让合同》。

同时，甘律师还向法庭递交了关于索赔土地出让金的计算方式：把每天每平方米索赔多少设定为X值，由住宅面积乘以X值再乘以50年（业主购买商品房使用年限）加上365天乘以X值乘以40年（小区内的商业、工业使用年限），即11284455元（该地块的土地出让金）=158254平方米（商品房面积）×X×365天×50年+365天×X×40年。