地产调控新国八条出台 土地出让金改革出新规思维导图

《通知》从明确地方政府权责入手，提出了包括建立工业用地出让最低价标准统一公布制度、提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等在内的八项措施。

这也被看做新一轮调控中的“国八条”。知情人士称，这些政策虽然并非直接针对市场供求，但对规范市场起到的作用要更持久。

土地出让金改革方案之争

根据《通知》内容，土地出让总价款应“全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行‘收支两条线’管理”，并规定出让金收入要优先用来安排支付“三农”和社会保障所需资金的不足。

知情人士称，这意味着国务院在土地出让金制度的两套改革方案中主要采纳了财政部的方案。

国务院最初委托财政部和国土部各拟一套针对土地出让金改革的方案。两个部委的意见分歧主要在于，是否需要先将资金收归中央，再进行专项管理，统一调配。

国土部方案的要点，是在财政部建立一个基金专户，由国土部统筹安排针对“三农”的支出。但是财政部方案的起草者认为，当务之急是建立一个透明的收支监督机制，而不是完全依赖计划经济色彩浓厚的中央转移支付方式。

最终出台的《通知》提出，要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，并对违规减免和欠缴的限期追缴，逾期未缴的暂停农用地审批。

这等于明确了今后土地出让金由地方全额保留、同时加强资金使用过程的监督机制的做法。按照目前的政策，新增建设用地土地有偿使用费的70%留给地方，30%收归中央。

据透露，发达地区往往提前将这笔资金汇入中央设立的专门账户，以便提高农地转用审批的效率，而欠发达地区时而出现一拖再拖的情况，收缴的成本很高，效果却并不理想。

“各地情况的差异促使中央政府下决心放弃了这一做法。”知情人士称。

新“国八条”

《通知》被认为是8月14日在昆明召开的全国土地调控座谈会的总结。会议明确的八项措施很容易让人想到上一轮地产调控中的“国八条”。

据透露，《通知》本来打算9月底出台，而现在的出台时间比原计划提早了将近1个月。

新政的一个重要方向，是实现中央和地方政府在履行土地管理职责方面的合理分权。

“这实际上是对垂直管理体制中的省级政府负责制的一个延伸。最终会建立起‘省长负责制’。”中国社科院农村发展研究所研究员王小映说。

按照权责一致的原则，中央政府赋予地方政府的土地审批权限也大大加强。在土地利用总规划确定的城市建设用地范围内，原来由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为“每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案”。

前述国土部知情人士称，“新政首先规定了工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，这是一个前提。而基准地价是由各地政府自己拟定的，缺乏区域之间的协调。后者则由中央政府根据土地等级、区域土地利用政策等，统一来制定。”