“土地使用证”或成买房凭证思维导图

●概念：什么是“土地使用证”?

据专家介绍，我们上文所提到的“土地使用证”，确切来讲是指“国有土地使用证”。这是确认国有土地使用权的法律凭证。土地使用证由国家土地管理局统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。

在土地使用证内，填写有各项数据和编号，如单位名称、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证一般附有根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得的图样，随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。对于普通购房者来讲，“土地使用证”是房产所依附土地的使用凭证，标志着土地性质的合法性。

●疑问一：为什么我的房子没有土地使用证?

其实，“土地使用证”并不是一个新鲜的概念。根据我国《房地产管理法》规定，房地产转让或变更时，凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记手续，对于依法购买的商品住宅，应当依法为购房人办理国有土地使用权登记并颁发国有土地使用证，又称“小土地证”。那么，为什么许多普通商品房购房人手中并没有这张土地使用证呢?

市国土局有关负责人表示，“鉴于目前城镇住宅小区产权情况复杂，本市尚未制定为所有商品住宅项目的购房人办理国有土地使用权登记发证的统一政策和程序，导致购房人无法获得‘小土地证’”。而据北京中原权证按揭部经理孙英杰介绍，由于实际操作的复杂与情况多样，北京市大部分商品房小区并没有为购房人办理土地使用证。“此前办理土地使用证的仅为一部分别墅以及外销房，由于这部分房产过户时需要到市局办理手续，我们有时候也称其为‘市管房’。”孙英杰说。

●疑问二：没有土地使用证有什么影响?

北京中原权证按揭部经理孙英杰表示，目前除“市管房”以外的房产过户时并不需要土地使用证，只要有房产证手续齐全即可，因此目前没拿到“小土地证”并不会对房屋交易产生什么影响。

此外也有业内人士表示，土地使用证的缺失产生的影响更多是隐性的。“由于无法拿到‘小土地证’，购房者并不能清楚地了解购买房屋的使用权限、土地使用面积、出让金等核心问题，也不利于保护购房者的利益。从这个角度讲，颁发土地使用证是有必要的。”

●疑问三：将来所有的房子都会有土地使用证吗?

虽然市国土局办理土地使用证的政策及程序尚未出台，但业内人士估计，将来并不会为所有的房子都办理土地使用证。

孙英杰认为，如果为所有老房子办理土地使用证其工作量实在太大，所以办理工作很可能会从交易环节入手，即为将来某个时间节点之后的一手商品房与二手房办理，不涉及再交易的二手房可能暂时不会动。此外，经济适用房由于购房人并未交付土地费用，所以在其补交土地出让金转为商品房之前也是无法拿到土地使用证的。

●律师观点：办理土地使用证是一种进步

由于目前缺少土地使用证的情况并不影响普通二手房上市交易，有些业内人士认为办理土地使用证只是多了道手续，并没有什么实际意义，但一些法律界人士却表达了不同观点。

泰和泰(北京)律师事务所贺鹏律师认为，《物权法》中规定了不动产物权要实行严格的登记制度，土地使用权必须登记才生效，不登记不生效，而作为土地使用权证明的就是国有土地使用权证。因此，房地产统一登记即房产证和土地证“两证”合一才是符合《物权法》规定的发展方向。例如在上海，即采用的是两证合一的制度，即为购房者办理具有房屋所有权、土地使用权双重性质的“房地产权证”，其他也有很多省市也早已实施了办理“双证”的制度。“从这点意义上，北京尽早出台相关措施无疑是一种进步。”贺鹏说。