土地使用证迟延，购房合同并非必然无效思维导图

开发商办理预售许可证所需要的其他证照。开发商应当持建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划证、施工许可证、投资完成证明、计委及建委计划表、施工进度和销售范围方案表、企业营业执照等文件向房产土地局申请预售许可证。注意，房管和土地局应当依据在先颁发的土地使用证来办法预售许可证，不能颠倒顺序。

房产土地局逾期发证与开发商补办土地使用证或不办使用证应区别对待。如本案所示，置业公司已经按照合同约定交清了土地出让金，土地局未能按时办法土地使用证，在迟延一个月之后办法了土地使用证。置业公司在主观上没有过错。这种情形应当与开发商补办、补办土地使用证区别对待;对于后两种情况，房产土地局不能办法预售许可证，即使颁发也应当撤销。

房产土地局逾期颁发土地使用证不足以构成撤销之前颁发预售许可证的理由。原因是：一是因为房产土地局的程序瑕疵并不能导致实质的结果违法;二是土地使用证取得人并没有过错，要求其承担责任不符合公平原则;三是结合实际情况考虑，房产土地局颁发预售许可证的依据是已经签订的土地使用权出让合同以及置业公司交清出让金这个事实，房产土地局已经出具了发证函，置业公司最终取得了土地使用证，这些情况充分说明了该行政行为结果正义之特点。同时，确认房产土地局行为违法或者撤销预售许可证将产生购房合同无效等严重后果。

开发商与业主签订的购房合同并不能因此而无效。显然，预售许可证没有被撤销，或者房产土地局的程序瑕疵没有被确认为整个行政行为无效，那么，购房合同失去了无效的理由。相反，如果开发商补办土地使用证或者不办土地使用证，预售许可证应当被撤销，此时，其与业主签订的购房合同应当被认定为无效。

本案预售许可证应否被撤销存在争议。严格依据《城市商品房余艘管理办法》之规定，没有土地使用证取得预售许可证属于违法行为，应当撤销;在此基础上形成另外一种观点，鉴于该预售许可证已经期限届满，撤销无意义，根据《行政诉讼法解释》第57条第2款第2项规定，判决确认房产土度局颁发预售许可证行为违法;第三种观点如前述。