节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策。按现行规定,土地增值税的减免税规定主要有:
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土地增值税筹划应注意的几个方面思维导图模板大纲
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。若其增值额超过扣除项目金额20%的,应对增值额全额征税,不得免税。普通标难住宅,是指一般居民用住宅,不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、渡假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅,必须经过税务机关确认。
由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
符合上述免税条件的单位和个人,必须向房地产所在地税务机关提申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
下列项目暂免征收土地增值税:
(一)以房地产进行投资、联营,联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的。
(二)一方出土地,一方出资金,合作建房,建成后按照比例分房自用的。
(三)房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。
一、适当增值筹划法
土地增值税税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增额按规定计税。按此原则,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系,避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。
X5%×(1+7%+3%)=5.5%X
式中:5%——营业税
7%——城市维护建设税
这时,其全部允许扣除金额为:
根据有关起征点的规定,该企业享受起征点最高售价为:
X=1.2(100+5.5%X)
解以上方程可知,此时的最高售价为128.48,允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%×128.48)。
其次,如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的,当增值率略高于20%时,即应适用“增值率”在50%以下,税率为30%的规定。假定此时的售价为(128.48+Y)。
由于售价的提高(数额为Y),相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y.这时允许扣除项目的金额=107.07+5.5%Y
增值额=128.48+Y-(107.07+5.5%Y)
化简后增值额的计算公式为:
所以应纳土地增值税:
30%×(94.5%Y+21.41)
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