三法并举堵塞房地产业的税收漏洞思维导图

全程监控管好税源

房地产行业项目开发周期长，加之开发前期一次性投入大，后期产出逐步实现，因此销售收入和费用确认难度很大，必须通过成本管理、过程监控，才能管好税源。

为此，他们首先制定了《房地产项目税收精细化控管实施方案》，统一了工作标准，规范了流程，实施“一户一档”精细管理。房地产税管员每月全面采集掌握项目涉税信息，即时进行成本归集和配比，结合成本造价指导标准，验证业务真实性和成本准确性，通过加强成本监控，实行过程控制，及时解决税收征管工作中存在的问题。

其次，该局制定了《房地产开发企业所得税征收管理操作办法》，明确规定了对企业涉税信息采集、归档等各项管理事项，并制定了详细的工作流程，明确岗位设置，细化岗位职责，强化了督办检查和奖惩落实。

同时，他们对辖区内房地产开发企业分户建立《税源跟踪管理档案》，详细登记销售收入结转、成本以及纳税等情况，要求税管员分月开展巡查，详细登记《工作日志》，加强项目开发期初、预售、竣工环节管理，防止企业转移利润，同时利用纳税人申报的财务会计报表，结合日常管理中掌握的纳税人信用度，依照纳税评估的操作规程，对异常申报的房地产企业，利用数据指标和科学方法，从收入、成本费用等方面评估，特别是对主营业务收入、预收账款、工程成本等进行重点评估，及时捕捉疑点。如襄樊某房地产公司2009年5月~9月一直零申报，但税管员在分析资产负债表和现金流量表时发现其存在资金净流入现象。经实地评估发现，该企业将取得的预售收入1438万元记在往来款项中未按规定申报纳税，就责令其补缴所得税54万元。2009年以来，全局先后评估、约谈了13户开发企业，补税230.2万元。

税务稽查堵塞漏洞

樊城区国税局还充分发挥税务稽查功能，连续3年把房地产行业列为税收专项检查的重点项目，集中优势兵力查深、查透，对逃避纳税义务的行为进行严厉打击。

他们通过行业检查分析发现，房地产行业逃避纳税义务的花招之一，就是瞒报预售款，延迟缴税。如税务人员在检查某楼盘时，发现该企业故意瞒报收入，向税务部门报税时少报一半，延迟缴纳税款100多万元。另外，部分房地产商为少缴税在成本上作假，多计招待费、广告费等成本，甚至用假发票虚列支出，降低利润。如一企业楼盘销售火爆，年终盘点反而亏了1703万元。税务人员一调查，发现该企业没等楼盘完工，就迫不及待“算总账”，将所有成本冲抵，其中就有多达17份假发票造成“亏损”。最终，查补该企业所得税79万元。

在检查中，樊城区国税局重点检查开发项目的预售收入、视同销售行为的各项收入，以及成本和费用的扣除是否符合相关规定，各项应税收入是否真实完整，税前扣除项目是否真实、合法等。检查人员深入开发工地了解项目开发规模、建设情况，到售楼处、住宅小区实地核查销售价格、销售情况及自用开发产品情况，力求真实核算企业的收入、成本及费用，确保了检查质量和效率。同时，他们对企业银行账号、存款金额、固定资产等财产及抵押、质押和债权、债务等情况进行全面调查，为执行环节追缴税款提供准确依据。送达税务处理处罚决定后，该局还加强对被查对象资金往来及资产状况的监控，避免其财产转移。