房地产企业预售业务会计与税务处理思维导图

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记”营业税金及附加“，贷记”应交税费“。

[例]某市某房地产企业2008年取得预售房屋款项100万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。则该房地产企业在预交预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是15万元（100×15%），应交的营业税是5万元（100×5%），应交的城建税及教育附加是0.5万元（5×7%+5×3%），预交的土地增值税是2万元（100×2%），预售业务应调整的应纳税额是7.5万元（15-5-0.5-2），房地产企业预售业务应预交的所得税是1.875万元（7.5×25%）。

借：所得税费用18750

贷：应交税费18750

以上是房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记”递延所得税资产“，贷记”所得税费用“，同时要调整该年度的应纳税额。