上海楼市调控细则亮相 明确土地增值税预征率思维导图

“选择在这个节点推出新政，体现了政府对楼市调控的决心。

”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为。

“除了国内楼市回暖迹象明显，国际方面人民币升值压力不减，国际热钱对中国楼市也是蠢蠢欲动。”同济大学房屋土地资源信息研究中心副主任何芳直言，在国内外压力双向作用影响下，的确需要出台更严厉的政策来调控楼市。

“本次调控政策力度更强，公积金、贷款、房产税等都有所提及，涉及面更广、更全面、更具体。”上海财经大学教授、博士生导师晁钢令表示，在政策推动下，市场可能会持续进入观望期。

重在抑制投资投机

“上海细则的出台是对投资性、投机性购房者释放信号，不要再做炒房的美梦。”尹伯成称，限购令等政策将明显抑制投资需求。

所谓限购令，即“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”

“只要买了房的业主都是有据可查的。”何芳表示，如果这一条能很好地落实，相信会有不错的调控结果。

“从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能收到立竿见影的效果。”某房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“国十条”和此次调控政策，都明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”

他进一步指出，对市场影响最大的还属个贷政策。“沪12条”严格落实了限制个贷的政策。除此之外，它还严格公积金贷款：对购买非改善型第二套住房的家庭停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷，这一点上海领先于全国其他城市。“信贷政策的全面紧缩，将有力抑制投资投机性购房需求。”杨红旭称，虽然这对于合理自住需求也有一定的“误伤”，但毕竟没有十全十美的政策，只要利大于弊即可视情况而采用。

上海财经大学教授、上海威斯顿管理学院院长印堃华则认为，这种调控政策并不会长久执行下去。

房价半年内恐难上涨

“沪12条”一方面严格抑制投资投机性购房，另一方面还出台相关规定坚决遏制地价、房价上涨势头，并加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。“在‘沪12条’的督导下，未来半年上海房价将会趋于稳定，房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。”杨红旭如是表示。

自“国十条”出台以来，中央几次强调严格征收土地增值税，“沪12条”对此也进行了严格细化：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，土地增值税预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

“上海是全国首个推出如此严密措施的城市，以前多按1%～2%的税率预征，此次则大幅度提高。”杨红旭分析，由于今年多数楼盘售价超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%的税率预征，其中小部分更将以5%的税率预征。这必将影响到项目利润，加大开发商的资金成本压力。

“沪12条”同时提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。”不少业内人士分析认为，这不仅会使大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品房市场需求、稳定房价也将起到重要作用。

此外，明码标价、一房一价等规定将抑制开发商随意涨价行为。而被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年，也将增加二手房市场中的普通住宅供应量，有助于缓解此类房源此前的紧张局面，促进房价稳定。

值得关注的是，尽管上海房产税最终没有出来，但“沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点工作的要求，上海市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。“这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。”杨红旭认为，这在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，将继续对投资投机需求发挥威慑作用。

细则既出，虽是一石激起千层浪，但能否产生预期效果，叶檀认为更多还要看具体实施过程中执行的力度。

（来源：中国建设报）