首层车库变成商铺 业主不依告上法庭思维导图

庭审焦点

首层通道是否属公共部分？

原告代理律师广东通利达律师事务所范才云认为，依据《房屋测量规范》有关规定，通道属公用部分，承担公共通行和消防的用途，不应将首层三个通道确权为首层车库的专有部分。

而被告顺德区国土建设和水利局则认为，原告所提出的首层通道问题，其实际指的是车库九的专用通道，这并不是全体业主日常通行的公共通道。首层以上所有业主上下楼，有三个公共楼梯间直接出入，而三个楼梯间与车库九并不连通。

本案中有一个车道通往单车房，再加上三个楼梯间，这四个通道属公共通道，供全体业主日常通行使用，应纳入公建面积。而车库九的三个通道仅供车库九使用，属专用车道，不应纳入公建面积。

商铺是否占用停车库？

原告认为，首层中间区域确权登记一个全无通行设施的四面封闭商铺17，被告顺德区国土建设和水利局确权登记过程中存在自相矛盾；且确权登记商铺17违反了最初的规划设计每10户规划4个停车位的要求，占用了停车库的面积，损害了公共利益。

被告顺德区国土建设和水利局反驳称，这并无违反规划设计的事实，首层规划中原本就有，确权登记是根据开发商的要求进行的。至于商铺17的通行问题，可以共用首层车库九的通道。即使车库九、商铺17分别被不同的业主购买，也可依据相邻权法律关系解决通行问题。

对此，原告提出异议，而根据《物权法》的规定，车库属小区配套设施，业主有优先权，如果业主行使优先权，当然不可能给商铺17共用通道，这不属相邻法律关系范畴。

被告顺德区国土建设和水利局提出了三点反驳理由：第一，即使卖给两名不同的业主，车库九也负担商铺17的通行，必须负担通行地役权，并提供通行便利。第二，优先权是2007年《物权法》中才规定的，而本案中的确权行为发生在2002年，按照法不溯及既往的原则，不能拿后来的法律约束以前的行为。第三，假如车库九中的车位出售，将细分车位和车道，车道属车库九中所有车位业主的公共通道。

确权登记程序是否违法？

原告认为，小区建筑工程还没竣工，规划未验收，但房屋测量机构已完成房屋面积资料的测量，造成测量成果与建筑物客观实况不符，而被告审核不严，造成错误确权登记。

对此，被告顺德区国土建设和水利局认为，原告的说法不符合事实。首先按照建设程序，完成房屋数据测量后才能进行竣工验收，竣工前进行测量符合建设程序并不违法。而测量成果与建筑物的客观现状是相符的。且河滨雅居项目已通过规划验收，规划部门已出具规划验收合格证。